A megfelelő ingatlan megtalálása csak az első lépés. A sikeres vásárláshoz legalább ennyire fontos a finanszírozás megtervezése, a jogi helyzet ellenőrzése és a szerződéses határidők átgondolása. Összegyűjtöttem öt gyakori hibát, amely megfelelő előkészületekkel elkerülhető.
1. Előzetes hitelminősítés nélkül kezdesz ingatlant keresni
Sokan először megtalálják álmaik otthonát, és csak ezután foglalkoznak a hitelfelvétellel. Attól azonban, hogy a jövedelmed alapján vállalhatónak tűnik egy törlesztőrészlet, a bank még nem feltétlenül hagyja jóvá a kívánt hitelösszeget.
A bank többek között az igazolt jövedelmet, a meglévő hiteleket és hitelkereteket, a munkaviszony vagy vállalkozás jellemzőit, a KHR-adatokat és az ingatlan finanszírozhatóságát vizsgálja. A különböző bankok ugyanazt a jövedelmet eltérően is értékelhetik.
Javaslat: Ingatlankeresés előtt kérj előzetes hitelminősítést. Ez segít reális vásárlási keretet kialakítani, bár nem helyettesíti a végleges banki hitelbírálatot.
2. Csak az önerővel számolsz, a további költségekkel nem
Egy 50 millió forintos lakásnál a 10 millió forintos megtakarítás elsőre elegendő önerőnek tűnhet. A vételáron felül azonban további kiadások is felmerülhetnek:
- Vagyonszerzési illeték – az általános mérték 4%, ha nincs alkalmazható kedvezmény vagy mentesség.
- Ügyvédi munkadíj, közjegyzői és földhivatali költségek.
- Értékbecslés és esetleges banki díjak.
- Költözés, felújítás, berendezés és váratlan kiadások.
Egy 50 millió forintos ingatlan általános szabály szerinti illetéke például 2 millió forint lehet. A banki értékbecslés a vételártól is eltérhet, ezért több saját forrás válhat szükségessé.
Javaslat: Készíts teljes költségtervet, és lehetőség szerint hagyj pénzügyi tartalékot is.
3. Nem ellenőrzöd megfelelően az ingatlan jogi helyzetét
A tulajdoni lapon jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezet, elidegenítési és terhelési tilalom vagy bejegyzett vevői jog is szerepelhet. Fontos az ingatlan tényleges állapotát a nyilvántartási adatokkal összevetni, különösen családi házak, bővítések és osztatlan közös tulajdon esetén.
Előfordulhat, hogy egy ingatlan jogilag megvásárolható, de a bank csak további dokumentumokkal vagy egyáltalán nem fogadja el hitelfedezetként.
Javaslat: Foglaló előtt ügyvéddel ellenőriztesd a dokumentumokat, és szükség esetén kérj előzetes banki fedezetvizsgálatot.
4. Túl korán fizeted ki a foglalót
A foglaló nem egyszerű előleg. A Polgári Törvénykönyv szerint, ha a teljesítés a foglalót adó fél felelősségi körében hiúsul meg, elveszítheti a foglalót. Ha a foglalót kapó fél felelős, a kapott foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni.
A hitel elutasítása önmagában nem jelenti automatikusan, hogy a foglaló visszajár. A szerződésben ezért pontosan kezelni kell a banki finanszírozás kockázatát.
Javaslat: Foglalózás előtt egyeztess hitelszakértővel és ügyvéddel a fizetési határidőkről, a hitelből teljesítendő vételárrészről és a meghiúsulás következményeiről.
5. Az első banki ajánlatot választod összehasonlítás nélkül
A számlavezető bank ajánlata kényelmesnek tűnhet, de nem biztos, hogy a legkedvezőbb. Érdemes összevetni a kamatot, a THM-et, a havi törlesztőt, a teljes visszafizetést, a kamatrögzítést és az előtörlesztés feltételeit.
Szemléltető példa: 30 millió forintos lakáshitel, 20 éves futamidő, végig rögzített kamat, annuitásos törlesztés:
| Éves kamat | Havi törlesztő | Teljes visszafizetés |
|---|---|---|
| 6,0% | kb. 214.900 Ft | kb. 51,6 millió Ft |
| 7,0% | kb. 232.600 Ft | kb. 55,8 millió Ft |
A különbség havonta közel 18 ezer forint, a teljes futamidő alatt több mint 4 millió forint lehet. A példa nem aktuális banki ajánlat, és nem tartalmazza az egyéb költségeket.
Javaslat: Több bank ajánlatát hasonlítsd össze, ne kizárólag a havi törlesztőt nézd.
Összegzés: a sikeres lakásvásárlás a felkészüléssel kezdődik
Ha előre tisztázod a finanszírozást, számolsz a teljes költséggel, ellenőrzöd az ingatlan jogi helyzetét, körültekintően foglalózol és összehasonlítod a banki ajánlatokat, jelentősen csökkentheted a vásárlás kockázatait.
Lakásvásárlás előtt állsz? Segítek felkészülni! Bankfüggetlen hitelszakértőként díjmentesen segítek a finanszírozási lehetőségek áttekintésében, az előzetes hitelminősítésben és a hitelügyintézésben.
