Az első lakásvásárlás egyszerre izgalmas és ijesztő. Izgalmas, mert végre saját otthonról beszélünk. És ijesztő, mert hirtelen rengeteg pénzügyi döntést kell meghozni.
Ilyenkor sok fiatal pár ugyanabba a helyzetbe kerül: van valamennyi saját megtakarítás, esetleg ott a Babaváró lehetősége, családi segítség, és közben megjelenik a kérdés:
„Tegyünk be mindent a vásárlásba, hogy minél kisebb legyen a hitel? Vagy inkább maradjon nálunk tartalék az első évek biztonságára?”
– erre a kérdésre sokszor nem egy gyors kalkuláció, hanem egy átgondolt pénzügyi stratégia ad jó választ.
Elsőre logikusnak tűnhet, hogy minél több saját pénzt teszel be önerőként, annál jobb helyzetbe kerülsz. Kisebb lesz a hitel. Alacsonyabb lehet a havi törlesztő. Kevesebbnek tűnik a kockázat.
Csakhogy az első lakásvásárlás nem ér véget az adásvételi szerződés aláírásával. Sok szempontból ott kezdődik igazán.
honnanleszlakasom.hu cikksorozat
Lakásvásárlás okosan: önerő, Babaváró, CSOK Plusz és Otthon Start
Ez a cikk a honnanleszlakasom.hu pénzügyi stratégia sorozatának első része. A sorozatban azt nézzük meg, hogyan érdemes gondolkodni önerőről, Babaváróról, támogatott hitelekről és pénzügyi mozgástérről még azelőtt, hogy végleges döntést hoznál.
A legnagyobb hiba első lakásnál: mindent betolni
Első lakásnál nagyon gyakori gondolat, hogy „rakjunk be mindent, amit csak tudunk, hogy minél kisebb legyen a lakáshitel”. Van saját megtakarítás, esetleg Babaváró, családi segítség, és a cél egyértelműnek tűnik: minél kevesebb hitelt kelljen felvenni.
Ez első ránézésre fegyelmezett és biztonságos döntésnek látszik. De nem mindig az.
A lakás megvásárlása után ugyanis sokszor még csak ekkor jönnek az igazi költségek:
- ügyvédi költség,
- illeték,
- bútorok,
- gépesítés,
- kisebb vagy nagyobb felújítás,
- költözési költségek,
- váratlan hibák, javítások,
- és az első hónapok plusz kiadásai.
Ha a vásárlás pillanatában minden pénzedet betetted az ingatlanba, akkor ezekre már nem marad valódi mozgástered. Ilyenkor minden váratlan költség stressz lesz.
„Az első lakásnál nem mindig az a legjobb döntés, ha minden pénzt beteszünk önerőbe. Sokszor nagyobb biztonságot ad, ha a családnál marad tartalék az első évekre.”
– emelte ki Tápai Katalin, a honnanleszlakasom.hu hitelszakértője.
Nézzük meg Dóri és Bence példáját
Dóri és Bence első közös lakásukat keresik. A kiszemelt ingatlan ára 52 millió forint.
A helyzetük:
- 18 millió forint saját megtakarításuk van,
- jogosultak lehetnek 11 millió forint Babaváróra,
- és lakáshitellel szeretnék kiegészíteni a finanszírozást.
A kérdés nem csak az, hogy meg tudják-e venni a lakást. Hanem az is, hogyan tudják úgy megvenni, hogy utána ne maradjanak teljesen tartalék nélkül.
A verzió: mindent betesznek a vásárlásba
Az első verzióban Dóri és Bence a teljes saját megtakarításukat beleteszik az önerőbe, és a Babavárót is bevonják a vásárlásba. Így kisebb lakáshitelre van szükségük.
| Finanszírozás | Összeg |
|---|---|
| Saját önerő | 18 millió Ft |
| Babaváró | 11 millió Ft |
| Otthon Start | 23 millió Ft |
| Konstrukció | Becsült havi törlesztő |
|---|---|
| Babaváró | kb. 51000 Ft |
| Otthon Start 23 millió Ft-ra | kb. 109100 Ft |
| Összesen | kb. 160100 Ft |
Első ránézésre ez jól néz ki. Kisebb hitel, kisebb havi terhelés, egyszerűbb képlet. A probléma viszont az, hogy gyakorlatilag nem marad tartalékuk.
B verzió: tudatosabb felépítés, nagyobb mozgástérrel
A második verzióban Dóri és Bence nem tesznek be minden saját pénzt a vásárlásba. A Babavárót bevonják, de a saját megtakarításukból 8 millió forintot megtartanak.
| Finanszírozás | Összeg |
|---|---|
| Saját önerő | 10 millió Ft |
| Babaváró | 11 millió Ft |
| Otthon Start | 31 millió Ft |
| Konstrukció | Becsült havi törlesztő |
|---|---|
| Babaváró | kb. 51000 Ft |
| Otthon Start 31 millió Ft-ra | kb. 147000 Ft |
| Összesen | kb. 198000 Ft |
Ebben a verzióban a havi törlesztő magasabb. A különbség körülbelül 38000 Ft havonta.
Cserébe viszont 8 millió forint náluk marad. És első lakásnál ez nem apróság. Ez lehet biztonsági tartalék, felújítási keret, bútor, gyermek érkezésére félretett pénz, vagy akár olyan megtakarítás, amely később tudatosan használható.
A kérdés nem csak az, hogy alacsonyabb-e a törlesztő
Hanem az is, hogy megéri-e egy valamivel magasabb havi teher azért cserébe, hogy több millió forint likvid tartalék maradjon nálad. Sok élethelyzetben az első évek biztonságát nem a lehető legalacsonyabb törlesztő, hanem a rendelkezésre álló tartalék adja.
A tartalék nem csak „ott álló pénz”
Sokan, amikor azt hallják, hogy maradjon tartalék, arra gondolnak, hogy ez a pénz csak áll majd a bankszámlán. Pedig nem feltétlenül erről van szó.
A megtartott pénz többféle szerepet kaphat:
- egy része lehet vésztartalék,
- egy része lehet felújítási vagy berendezési keret,
- egy része félretehető gyermek érkezésére,
- és egy része akár óvatos megtakarítási vagy befektetési formában is dolgozhat.
Ez már nem egyszerűen arról szól, hogy „több vagy kevesebb hitelt vegyünk fel”. Hanem arról, hogyan építjük fel a teljes pénzügyi helyzetet az első lakás köré.
„A jó döntés első lakásnál nem feltétlenül az, hogy a lehető legkisebb hitelt veszed fel. Hanem az, hogy a havi teher, a tartalék és a jövőbeli biztonság együtt is működjön.”
– mondta Tápai Katalin, hitelszakértő.
És hol jön képbe a Babaváró?
A Babaváró sok első lakásos párnál fontos szerepet kaphat, de nem szabad automatikusan kezelni. Nem önmagában jó vagy rossz döntés. Attól függ, milyen élethelyzetben vagytok, mennyire stabil a gyermekvállalási terv, mekkora a havi mozgástér, és mire használjátok a pénzt.
Jó döntés lehet például akkor, ha:
- kevés az önerő, és segít belépni a lakáspiacra,
- van önerő, de nem szeretnétek teljesen lenullázni magatokat,
- a gyermekvállalás reális és átgondolt terv,
- a havi költségvetés elbírja a plusz törlesztőt,
- és tudatosan kezelitek a megmaradó tartalékot.
Rossz döntés lehet viszont, ha:
- bizonytalan a gyermekvállalás,
- túl szoros a havi büdzsé,
- rövid időn belül újabb hitelre lehet szükségetek,
- vagy a Babavárót csak „plusz pénzként” kezelitek, valódi terv nélkül.
A JTM itt is kulcskérdés
Fontos, hogy a Babaváró havi törlesztője is beleszámít a JTM-be, vagyis a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóba. Ez azt jelenti, hogy hiába segíthet önerőként vagy tartalékképzésben, közben növeli a havi hitelterhelést.
Ez akár azt is befolyásolhatja, mekkora lakáshitelt tudtok felvenni. Ezért nem elég csak azt nézni, hogy „jár-e” a Babaváró, vagy hogy „olcsó-e” a pénz. Azt is számolni kell, hogyan hat a teljes finanszírozásra.
A jó stratégia nem egyetlen számról szól
Nem csak azt kell megnézni, mekkora hitelt kaphattok. Azt is látni kell, mennyi marad nálatok a vásárlás után, hogyan alakul a havi terhelés, milyen költségek jöhetnek az első években, és mennyire marad biztonságos a teljes pénzügyi kép.
Első lakásnál nem csak megszerezni kell az otthont
Az első lakás nagy mérföldkő. De nem csak arról szól, hogy sikerül-e megvenni. Hanem arról is, hogy utána biztonságosan meg tudjátok-e tartani, be tudjátok-e rendezni, tudtok-e reagálni a váratlan helyzetekre, és nem kerül-e túl nagy nyomás a családi költségvetésre.
Ezért nem biztos, hogy az a legjobb döntés, ha minden saját pénzt betesztek a vásárlásba. Sokszor a tartalék, a mozgástér és az előre végiggondolt finanszírozási stratégia adja a valódi biztonságot.
Ugyanarra a lakásra, ugyanazzal a jövedelemmel is lehet jó és rossz hitelstratégiát építeni. A különbség sokszor nem csak a törlesztőben látszik, hanem abban is, mennyi biztonság marad az első években.
Szakértői segítség
Első lakás előtt állsz? Nézzük meg, mennyi mozgástered maradna.
Tápai Katalin hitelszakértőként abban segít, hogy ne csak azt nézzétek meg, melyik banknál mekkora lehet a törlesztő, hanem azt is, hogyan maradhat biztonságos a teljes finanszírozás. Át tudjátok beszélni az önerőt, a Babaváró szerepét, a várható költségeket és azt is, mennyi tartalékra lehet szükség az első években.
Ne csak azt számold ki, meg tudod-e venni a lakást. Azt is nézd meg, mennyi biztonságod marad utána.
Kapcsolatfelvétel Tápai KatalinnalA cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi ajánlatnak. A példák és számítások szemléltető jellegűek. A pontos lehetőségek minden esetben az ügyfél egyedi pénzügyi helyzetétől, jövedelmétől, meglévő kötelezettségeitől, a banki feltételektől és az aktuális támogatási szabályoktól függnek.
