Lakásvásárlás előtt könnyű külön-külön nézni a lehetőségeket.
Van saját önerő. Lehet Babaváró. Felmerülhet a CSOK Plusz. Ott van az Otthon Start. És ha szükséges, piaci lakáshitel is kerülhet a finanszírozásba.
Papíron ez sokszor úgy néz ki, mintha több eszközből könnyebb lenne megoldani a vásárlást. A valóságban viszont nem az a legfontosabb kérdés, hogy hányféle lehetőség érhető el.
Nem az számít igazán, hogy mennyi támogatást és hitelt lehet felvenni. Hanem az, hogy ezek milyen arányban, milyen sorrendben és milyen kockázattal kerülnek be a teljes finanszírozásba.
Ez az a pont, ahol a lakásvásárlás már nem egyszerű hitelkeresés, hanem pénzügyi stratégia.
Ugyanaz a család, ugyanazzal a jövedelemmel, ugyanarra az ingatlanra többféle pénzügyi pályát is építhet. A különbség nem mindig a havi törlesztő első számában látszik. Sokszor abban, mennyi mozgástér marad, mekkora feltételes kockázatot vállalnak, és később melyik tartozást érdemes először csökkenteni.
honnanleszlakasom.hu cikksorozat
Lakásvásárlás okosan: önerő, Babaváró, CSOK Plusz és Otthon Start
Ez a honnanleszlakasom.hu pénzügyi stratégia sorozatának harmadik része. Az első részben arról volt szó, miért nem mindig jó döntés minden pénzt önerőbe tenni. A második rész azt mutatta meg, hogy a Babaváró akkor is lehet stratégiai kérdés, ha látszólag van elég önerő. Most azt nézzük meg, hogyan illeszkedhet egymáshoz a Babaváró, a CSOK Plusz, az Otthon Start és a saját pénz.
A támogatások nem külön életet élnek
A Babaváró, a CSOK Plusz és az Otthon Start külön-külön is fontos lehetőség. De egy lakásvásárlásnál nem külön-külön hatnak. Együtt alakítják a teljes pénzügyi képet.
Amikor egy család lakást vásárol, egyszerre több döntést kell összehangolni:
- mennyi saját önerőt tegyenek be,
- bevonják-e a Babavárót,
- mekkora CSOK Pluszt vállaljanak,
- mekkora legyen az Otthon Start szerepe,
- szükség van-e piaci lakáshitelre,
- és mennyi tartalék maradjon a vásárlás után.
Ezeket nem érdemes egymástól függetlenül kezelni. Egy döntés hat a másikra. Ha például bevonod a Babavárót, az segíthet az önerő vagy a tartalék oldalán, de közben havi törlesztőt is jelent. Ha nagyobb CSOK Pluszt vállalsz, az csökkentheti a szükséges más hitelt, de nagyobb feltételes kockázatot is hozhat. Ha több saját pénzt teszel be, kisebb lehet a hitel, de eltűnhet a mozgástér.
„A jó finanszírozás nem attól lesz jó, hogy minél több lehetőséget beleteszünk. Hanem attól, hogy minden elemnek világos szerepe van a teljes pénzügyi tervben.”
– emelte ki Tápai Katalin, a honnanleszlakasom.hu hitelszakértője.
A JTM nem adminisztráció, hanem keret
A JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató azt határozza meg, hogy a havi igazolt nettó jövedelem mekkora részét terhelhetik hiteltörlesztők. Egyszerűbben: ez mutatja meg, mekkora havi hitelteher férhet bele a banki szabályok szerint.
Ezért a JTM nem egy utolsó pillanatban előkerülő technikai részlet. Már a finanszírozás tervezésekor érdemes vele számolni.
Különösen azért, mert a Babaváró törlesztője is beleszámíthat a JTM-be. Vagyis miközben segíthet önerőt vagy tartalékot építeni, közben csökkentheti azt a havi keretet, amelyből a lakáshitel törlesztője is fizethető.
A Babaváró nem csak önerőoldali kérdés
Ha a Babavárót csak úgy nézzük, mint plusz forrást a vásárláshoz, könnyen félrevezető képet kaphatunk. A teljes finanszírozásban azt is meg kell nézni, hogyan hat a havi terhelésre, a JTM-re, és a lakáshitelként felvehető összegre.
Nézzük meg Anna és Péter példáját
Anna és Péter első közös otthonukat keresik. A kiszemelt lakás ára 60 millió forint.
A helyzetük:
- közös nettó jövedelmük 850000 Ft,
- saját megtakarításuk 20 millió Ft,
- gondolkodnak Babaváróban,
- felmerülhet a CSOK Plusz,
- és Otthon Starttal egészítenék ki a vásárlást.
Első ránézésre a kérdés egyszerűnek tűnhet: hogyan jön ki a 60 millió Ft? Valójában azonban ennél finomabb döntésről van szó. Azt kell megtervezni, melyik forrás milyen szerepet kapjon.
A klasszikus gondolkodás: tegyünk be mindent
A klasszikus gondolkodás szerint minél több saját pénz kerül be a vásárlásba, annál kisebb lesz a hitel. Ez egyszerű és logikus irány.
Csakhogy ha a teljes saját megtakarítás bekerül az ingatlanba, akkor a vásárlás után könnyen eltűnhet:
- a vésztartalék,
- a felújítási keret,
- a bútorra és gépesítésre szánt pénz,
- a gyermek érkezésére félretett összeg,
- és az első évek pénzügyi mozgástere.
Ez nem azt jelenti, hogy mindig hiba több önerőt betenni. Azt jelenti, hogy a saját pénz szerepét is meg kell határozni. Nem minden forintnak ugyanaz a feladata.
Egy tudatosabb finanszírozási szerkezet
Anna és Péter dönthetnek úgy is, hogy nem a teljes 20 millió Ft saját megtakarítást teszik be a vásárlásba. Ehelyett a finanszírozást több elemre bontják, és közben tartalékot is hagynak maguknál.
| Finanszírozási elem | Összeg | Szerepe a szerkezetben |
|---|---|---|
| Saját önerő | 10 millió Ft | belépés a finanszírozásba |
| Babaváró | 11 millió Ft | likviditás és családi pénzügyi eszköz |
| CSOK Plusz | 10 millió Ft | feltételes támogatott forrás, óvatosan méretezve |
| Otthon Start | 29 millió Ft | stabil, kiszámítható lakáshitelrész |
Ebben a példában 10 millió Ft saját pénz náluk marad. Ez nem „felesleges pénz”, hanem tudatosan megtartott mozgástér.
Miért nem biztos, hogy a maximális CSOK Plusz a legjobb döntés?
A CSOK Plusz fontos és értékes lehetőség lehet azoknak a családoknak, akiknél a gyermekvállalás reális, átgondolt terv. De a mértéke stratégiai kérdés.
Nem mindig az a legjobb döntés, ha valaki automatikusan a maximálisan elérhető összeget építi be. A CSOK Plusz mögött gyermekvállalási feltételek vannak, és ha ezek valamilyen okból nem teljesülnek, annak pénzügyi következménye lehet.
Ezért sok esetben érdemes azt is megvizsgálni, hogy kisebb CSOK Plusz beépítése mellett:
- csökken-e a feltételes kockázat,
- rugalmasabb marad-e a finanszírozás,
- átláthatóbb lesz-e a teljes szerkezet,
- és biztonságosabb marad-e a családi pénzügyi helyzet.
„A támogatott lehetőségeknél nem csak az a kérdés, hogy jogosult vagy-e rájuk. Az is legalább ennyire fontos, hogy mekkora vállalást érdemes beépíteni a családi pénzügyi tervbe.”
– fogalmazott Tápai Katalin, hitelszakértő.
Miért lehet erős elem az Otthon Start?
Az Otthon Start a finanszírozási szerkezetben sok esetben stabil, kiszámítható elemként jelenhet meg. Ez különösen akkor értékes, ha a család hosszabb távon tervez, és fontos számára az előre látható havi teher.
Ha több támogatott vagy kedvezményes lehetőség is rendelkezésre áll, nem feltétlenül az a jó megoldás, hogy mindenből a maximumot használjuk. Elképzelhető olyan szerkezet, amelyben az Otthon Start nagyobb szerepet kap, a CSOK Plusz pedig óvatosabban van méretezve.
Ez nem azért lehet érdekes, mert az egyik konstrukció „jó”, a másik pedig „rossz”. Hanem azért, mert más a szerepük, más a feltételrendszerük, és másként hatnak a teljes pénzügyi kockázatra.
A jó szerkezet nem a maximumokról szól
Egy lakásvásárlási finanszírozás akkor lesz igazán erős, ha az egyes elemek nem egymás mellé vannak pakolva, hanem egymáshoz vannak hangolva. Más szerepe lehet a saját pénznek, a Babavárónak, a CSOK Plusznak és az Otthon Startnak.
És mi legyen később az előtörlesztéssel?
A finanszírozási stratégia nem ér véget a folyósítással. Később is jöhetnek olyan helyzetek, amikor plusz pénz érkezik:
- bónusz,
- prémium,
- lakástakarék lejárat,
- örökség,
- plusz bevétel,
- vagy más megtakarítás.
Ilyenkor nem biztos, hogy automatikusan a Babavárót érdemes csökkenteni. Ha teljesülnek a feltételei, a Babaváró a család egyik legkedvezőbb forrása lehet. Ezért előfordulhat, hogy pénzügyileg hasznosabb más hitelrészt előtörleszteni, például egy drágább piaci hitelt, vagy éppen tartalékot képezni.
A kérdés tehát később sem az, hogy „melyik hitelt törlesszük először” reflexből. Hanem az, hogy melyik döntés javítja legjobban a teljes családi pénzügyi helyzetet.
Hol jön képbe a vésztartalék?
Pont itt. Ha Anna és Péter a teljes 20 millió Ft saját megtakarítást betennék, kisebb lenne ugyan a hitelük, de eltűnne a tartalékuk.
A náluk maradó 10 millió Ft szerepe lehet:
- vésztartalék,
- felújítási keret,
- bútor és gépesítés,
- gyermek érkezésére félretett pénz,
- vagy óvatos megtakarítási tartalék.
Ez nem feltétlenül látványos a hitelajánlat első oldalán. De az első évek biztonságában nagyon sokat jelenthet.
„Lakást venni nagy döntés. De jól finanszírozni már stratégia. A kettő nem mindig ugyanaz.”
– mondta Tápai Katalin, a honnanleszlakasom.hu hitelszakértője.
Akkor mi a jó döntés?
Nem az, hogy mindent felveszel, amit lehet. És nem is az, hogy mindent saját pénzből oldasz meg.
A jó döntés inkább az, hogy:
- jól arányosítod a saját pénzt és a hiteleket,
- figyelembe veszed a JTM-et,
- külön kezeled a feltételes támogatások kockázatát,
- nem nullázod le magad feleslegesen,
- és már előre gondolkodsz a későbbi előtörlesztési lehetőségekről.
Ugyanazokból az elemekből lehet erős és gyenge finanszírozási szerkezetet is építeni. A különbség sokszor nem abban van, hogy milyen lehetőségek érhetők el, hanem abban, hogyan kapcsolódnak egymáshoz.
Szakértői segítség
Babaváróban, CSOK Pluszban és Otthon Startban is gondolkodsz?
Tápai Katalin hitelszakértőként abban segít, hogy ne külön-külön nézzétek a lehetőségeket, hanem egy teljes finanszírozási szerkezetként. Át tudjátok beszélni, mennyi saját pénzt érdemes betenni, mekkora Babaváróval érdemes számolni, milyen CSOK Plusz vállalás lehet biztonságos, és hogyan illeszkedhet ebbe az Otthon Start.
Sokszor nem az számít, mit vehetsz fel. Hanem az, hogyan rakod össze.
Kapcsolatfelvétel Tápai KatalinnalA cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi ajánlatnak. A példák és számítások szemléltető jellegűek. A Babaváró, a CSOK Plusz, az Otthon Start és az egyéb lakáshitelek igénybevételének feltételei, költségei, jogosultsági szabályai és következményei mindig az aktuális jogszabályoktól, banki feltételektől és az ügyfél egyedi pénzügyi helyzetétől függnek.
