Új építésű lakást vásárolnál, de az átadás csak 2027-ben vagy később várható? Ilyenkor könnyű megijedni attól, hogy 2026 végével megszűnik az 5%-os lakásáfa, és a lakásodra már 27%-os áfával kell számolnod.
A későbbi átadás azonban önmagában még nem jelenti azt, hogy biztosan magasabb áfakulcs vonatkozik majd a vásárlásodra.
Vevőként viszont nem elég csak azt tisztázni, hogy a beruházás megfelel-e az 5%-os áfa feltételeinek. Azt is meg kell nézni, hogy milyen árat rögzít a szerződés, mikor kell fizetned, mennyi önerőre lesz szükséged, és mikor tud folyósítani a bank.
Röviden
Ha 2027-ben vagy később adják át a lakást, bizonyos beruházásoknál továbbra is alkalmazható lehet az 5%-os áfa. A te szempontodból azonban az a legfontosabb, hogy még a szerződéskötés előtt tudd: egy esetleges áfaváltozás érintené-e a vételáradat, az önerődet vagy a szükséges hitelösszeget.
Először azt tisztázd, hogy a beruházásnál megmaradhat-e az 5%-os áfa
Az általános kedvezményes lakásáfa 2026. december 31-ig alkalmazható. Az átmeneti szabályok alapján azonban egyes beruházásoknál a 2027 és 2030 közötti értékesítéseknél és előlegeknél is alkalmazható maradhat az 5%-os kulcs.
- Építési engedély esetén: az engedély 2026. december 31-ig véglegessé válik.
- Korábbi egyszerű bejelentés esetén: az építési tevékenységet legkésőbb 2024. szeptember 30-ig bejelentették.
- Az új szabályok szerinti egyszerű bejelentésnél: a bejelentést 2026. december 31-ig tudomásul vették.
A kedvezmény az áfatörvényben meghatározott új ingatlanokra vonatkozhat: többlakásos lakóingatlanban kialakított lakásnál legfeljebb 150 m², egylakásos lakóingatlannál pedig legfeljebb 300 m² hasznos alapterület mellett.
A következő kérdés: milyen árat írtok bele a szerződésbe?
Ez az egyik legfontosabb pont.
Nem mindegy, hogy a szerződésben fix bruttó vételár szerepel, vagy nettó vételár és az arra felszámított áfa.
A kettő pénzügyi szempontból nagyon nem ugyanaz.
Ha a szerződés fix bruttó árat rögzít, egy áfaváltozás nem feltétlenül jelenti automatikusan azt, hogy ugyanennyivel nő a te fizetendő vételárad. Ha viszont nettó ár + áfa logikával szerződtök, már más lehet a helyzet.
Ezért ezt a részt az adásvételi szerződésben ügyvéddel is érdemes külön átnézni. Nemcsak az áfakulcsot kell látni, hanem azt is, hogy egy esetleges változás pénzügyi következményét a szerződés szerint melyik fél viseli.
Mit jelentene 5% helyett 27% áfa egy 60 millió Ft-os lakásnál?
Szemléltető példa
Tegyük fel, hogy egy lakás nettó ára nem változik, és 5%-os áfával a bruttó vételár 60 millió Ft.
Ez azonban nem azt jelenti, hogy egy ilyen lakás ára automatikusan 12,57 millió Ft-tal emelkedne. A számítás csak azt mutatja meg, hogy változatlan nettó ár mellett milyen különbséget jelentene a két áfakulcs.
A tényleges vételár attól is függ, hogyan áraz a beruházó, és pontosan mit rögzít az adásvételi szerződés.
És mi történik ilyenkor az önerőddel?
Itt válik igazán fontossá a finanszírozási terv.
Tegyük fel, hogy eredetileg egy 60 millió Ft-os lakással számoltál:
Ha ugyanennek a lakásnak a bruttó vételára valamilyen okból 72,57 millió Ft-ra változna, miközben a hitelösszeg maradna 45 millió Ft, akkor már körülbelül 27,57 millió Ft saját forrásra lenne szükséged.
Ez már teljesen más pénzügyi helyzet.
Természetesen felmerülhet a hitelösszeg növelése is, de ez nem automatikus. A banknak meg kell vizsgálnia többek között a jövedelmedet, a terhelhetőségedet, az ingatlan bank által elfogadott értékét és az adott finanszírozási feltételeket.
Mikor kell fizetned, és mikor tud folyósítani a bank?
Új építésű lakásoknál sokszor több részletben történik a vételár megfizetése.
Ezért a szerződés aláírása előtt azt is érdemes összevetni, hogy mikor válik esedékessé egy-egy vételárrészlet, és ehhez képest mikor teljesülhetnek a banki folyósítás feltételei.
Ha például egy nagyobb vételárrészletet korábban kell megfizetned, mint amikor a bank folyósítani tud, átmenetileg több saját pénzre lehet szükséged.
Ez különösen fontos akkor, ha az önerőd nagy részét már eleve a lakásvásárlásra fordítod.
3 kérdés, amit aláírás előtt érdemes tisztázni
1. Milyen árat rögzít a szerződés?
Fix bruttó vételárat, vagy nettó árat és az arra felszámított áfát? Azt is nézd meg az ügyvédeddel, hogy ki viseli egy esetleges áfaváltozás pénzügyi következményét.
2. Mi alapján alkalmazzák az 5%-os áfát?
Kérj írásos tájékoztatást arról, hogy a beruházás milyen feltétel alapján maradhat a kedvezményes áfakulcs alatt, és mikori az ehhez kapcsolódó engedély vagy bejelentés.
3. Hogyan illeszkedik a fizetési ütemezés a finanszírozásodhoz?
Ne csak azt nézd meg, hogy összességében mennyi önerőd és hiteled lesz. Azt is tisztázd, hogy mikor melyik összegnek kell rendelkezésre állnia.
Rozsdaövezeti lakásnál külön szabály érvényes
A jogszabályban kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten épülő, legfeljebb 150 m²-es új társasházi lakásokra külön szabály vonatkozik. Ezeknél az 5%-os kedvezményes áfakulcsot az általános 2026-os kivezetés nem szünteti meg, ha a törvényi feltételek teljesülnek.
Az is feltétel, hogy az érintett rozsdaövezeti akcióterületet kijelölő kormányrendelet az értékesítés, illetve az előleg átvételének vagy jóváírásának időpontjában már hatályban legyen.
Fontos: attól, hogy egy beruházás korábbi ipari vagy köznyelvben rozsdaövezetnek nevezett területen épül, még nem biztos, hogy automatikusan ebbe a jogszabályi kategóriába tartozik.
A kiszemelt lakáshoz igazítsd a pénzügyi tervet
Egy új építésű lakásnál a vételár, az önerő, a fizetési ütemezés és a banki finanszírozás nem külön-külön kérdés.
Ha már kinéztél egy konkrét lakást, érdemes még az elköteleződés előtt megnézni, hogy a jelenlegi önerőddel és jövedelmeddel hogyan áll össze a finanszírozás, mikor kell rendelkezésre állnia a saját pénzednek, és milyen hitelösszeggel lehet reálisan tervezni.
Így nem akkor derül ki, hogy változtatni kell a terven, amikor már aláírtad a szerződést.
Már kinéztél egy új építésű lakást?
Nézzük meg, hogyan illeszkedik egymáshoz a vételár, az önerőd, a fizetési ütemezés és a banki finanszírozás.
Egy konzultáció során nemcsak azt érdemes megnézni, hogy mekkora hitel jöhet szóba, hanem azt is, hogy a teljes vásárlási folyamat pénzügyileg hogyan áll össze.
Forrás és jogszabályi háttér: NAV – Újabb két évig marad az újépítésű lakások 5 százalékos áfája . Áfa tv. 82. § (2) bekezdés, 3. számú melléklet I. rész 50–51. és 59. pont, valamint a 2027. január 1-jétől hatályos 371. §. Az információk ellenőrzésének dátuma: 2026. szeptember 20.
