Ingatlanvásárlás – a második szem
Megtaláltad a lakást. Tetszik a környék, jó az elrendezés, belefér a keretbe, és fejben már a kanapé helyét is kiválasztottad. Ilyenkor viszont rendszerint felgyorsulnak az események. Az eladó választ vár, szóba kerül a foglaló, készülne az adásvételi szerződés, te pedig nem szeretnél lemaradni a lakásról.
Egy ingatlan lehet számodra tökéletes, a bank számára mégis más értéket képviselhet. Ha ez csak az adásvételi szerződés után derül ki, a tervezett hitel is megváltozhat, és akár milliókat bukhatsz.
Hitelből történő vásárlásnál éppen ez az a pont, amikor érdemes egy másik kérdést is feltenni: nemcsak az számít, hogy te megkaphatod-e a szükséges hitelt, hanem az is, hogy a kiszemelt ingatlan megfelelő-e ahhoz a finanszírozáshoz, amellyel számolsz.
Az adásvételi szerződés előtt nemcsak a saját hitelképességedet érdemes tisztázni. A tulajdoni lap, az ingatlan valós és nyilvántartott állapota, a banki értékbecslés, a szükséges saját forrás és a fizetési határidők együtt határozhatják meg, hogy a vásárlás valóban végigvihető-e a tervezett hitellel.
Előzetesen hitelképes vagyok. Akkor mi lehet még a gond?
Lehet, hogy a jövedelmed rendben van, de az ingatlan dokumentumai, jogi helyzete, kialakítása vagy értéke miatt további feltételt kell teljesíteni. Egy ilyen kérdés nem feltétlenül jelenti azt, hogy le kell mondanod a lakásról. Sok esetben rendezhető – csak nem mindegy, hogy ez a foglaló előtt vagy már a szerződés aláírása után derül ki.
„A bank szerint hitelképes vagyok. Nem szeretném, hogy csak a szerződés után derüljön ki, hogy maga a lakás okoz problémát.”
Még a komoly elköteleződés előtt érdemes egymás mellé tenni a tervezett finanszírozást és az ingatlan legfontosabb adatait. Így hamarabb látható, milyen iratot kell elkérni, mely kérdést kell az ügyvéddel vagy műszaki szakemberrel tisztázni, és van-e olyan körülmény, amit a bankkal is érdemes előzetesen egyeztetni.
Már megvan a kiszemelt ingatlan?
Ne csak azt nézd meg, hogy te hitelképes vagy-e.
Az Ingatlanröntgen abban segít, hogy még az elköteleződés előtt végiggondold a kiszemelt ingatlan és a tervezett finanszírozás legfontosabb kérdéseit.
Megnézem az IngatlanröntgentA bank nem a hirdetést finanszírozza
A hirdetésben szerepelhet „lakás”, „100 négyzetméteres családi ház”, „beépített terasz” vagy „kialakított tetőtér”. A finanszírozás szempontjából azonban nem a hirdetés megfogalmazása az elsődleges, hanem az, hogy mi szerepel az ingatlan dokumentumaiban, és ez mennyire van összhangban a valós állapottal.
Ezért fontos a tulajdoni lap, a térképmásolat, valamint szükség szerint az építéshez, bővítéshez vagy használatbavételhez kapcsolódó dokumentumok áttekintése.
Ugyanez igaz az ingatlan megnevezésére is. Ami a hirdetésben lakásként szerepel, azt a nyilvántartás más megnevezéssel is tartalmazhatja. A finanszírozási lehetőséget ezért nem a hirdetési cím, hanem az adott ingatlan tényleges jogi és dokumentációs helyzete alapján kell megítélni.
„A helyszínen mindent rendben látok. Honnan tudhatom, hogy a bank is ugyanazt az ingatlant látja a dokumentumok alapján?”
Nem minden eltérés kizáró ok. Először azt kell tisztázni, pontosan mi tér el, rendezhető-e, milyen dokumentum vagy szakember szükséges hozzá, mennyi időt vehet igénybe, és befolyásolja-e az értékbecslést vagy a banki elfogadhatóságot.
A vételár nem feltétlenül ugyanaz, mint amivel a bank számol
Vásárlóként természetesen abból az árból indulsz ki, amelyben az eladóval megállapodtatok. A banki finanszírozásnál viszont az értékbecslés eredménye is meghatározó lehet.
Ha a bank által figyelembe vett érték alacsonyabb a vételárnál, ugyanahhoz a vásárláshoz több saját pénzre lehet szükséged.
Egy egyszerű példa
Ha a 60 millió forintos vételárra építetted fel a pénzügyi tervedet, de a banki értékbecslés ennél alacsonyabb értéket állapít meg, a tervezett hitelösszeg is módosulhat. Ilyenkor nem a vételár változik meg, hanem az a kérdés, hogy a keletkező különbséget miből tudod finanszírozni.
„Papíron megvolt az önerőm. Mi történik, ha az értékbecslés miatt még több saját pénzre lesz szükség?”
Érdemes nemcsak az ideális forgatókönyvet kiszámolni. A pénzügyi tervben legyen látható, mi történik alacsonyabb banki érték esetén, mekkora plusz saját forrás áll rendelkezésre, és marad-e elegendő tartalék a vásárlás egyéb költségeire is. Bizonyos helyzetekben az előzetes értékbecslés lehetőségét is célszerű megvizsgálni.
Vételár, önerő, banki érték
Mielőtt a számokat véglegesnek tekinted, nézd meg a kiszemelt ingatlant a finanszírozás oldaláról is.
Az Ingatlanröntgen segít abban, hogy időben előkerüljenek azok a kérdések, amelyek hatással lehetnek az önerőre, az értékbecslésre vagy a hitel folyósítására.
Ingatlanröntgen a kiszemelt lakáshozA tulajdoni lap nem csak azt mutatja meg, ki az eladó
A tulajdoni lapon szereplő jelzálog, haszonélvezet, végrehajtás, tilalom vagy más bejegyzett jog eltérő helyzetet teremthet. Egy jelzáloggal terhelt ingatlan például megvásárolható lehet, de a tartozás rendezését, a törlési dokumentumokat és a vevő bankjának folyósítását össze kell hangolni.
Osztatlan közös tulajdonnál pedig attól, hogy külön bejárat, külön kert vagy külön mérőóra van, még nem feltétlenül önálló ingatlant vásárolsz. Ilyenkor a használati megállapodás, annak rajzi melléklete, az elővásárlási jog és a megközelíthetőség is része lehet a banki vizsgálatnak.
„Azt mondják, a teher majd törlésre kerül. De mikor, miből, és ez belefér-e a banki folyamatba?”
A jogi tartalmat az ügyvéd értelmezi, finanszírozási oldalról pedig azt kell végiggondolni, milyen dokumentumokra és milyen sorrendre van szüksége a banknak. A két folyamatot nem egymás után, hanem egymással összehangolva érdemes kezelni.
A jó lakás sem biztos, hogy a jelenlegi állapotában megfelelő fedezet
Felújítandó ingatlannál könnyű már a kész állapotot látni magad előtt: új fűtés, megújult fürdőszoba, elkészült konyha. A bank viszont az értékbecsléskor és a folyósítás feltételeinek vizsgálatakor a tényleges állapotból indul ki.
A fűtés, vízellátás, meleg víz, fürdő, WC, főzési lehetőség, a közművek rendezettsége és az ingatlan általános műszaki állapota ezért a finanszírozást is érintheti. Fontos különbség ugyanakkor, hogy a banki értékbecslés nem teljes körű műszaki állapotfelmérés. Repedés, vizesedés vagy bizonytalan szerkezeti állapot esetén külön szakember bevonása lehet indokolt.
„A felújítást majd a vásárlás után csinálom meg. Mi történik, ha a bank valamelyik feltételt már a folyósítás előtt elvárja?”
A felújítási tervet és a finanszírozást együtt kell időzíteni. Előre érdemes tisztázni, milyen állapotot vár el a választott bank, mely munkákhoz kell még saját forrás, és melyik feltételnek kell teljesülnie a folyósítás előtt.
Nem elég, hogy megvan az önerő
A vásárlás pénzügyi terve nem ér véget azzal, hogy kiszámoltad a vételár saját forrásból fizetendő részét. Ügyvédi költség, illeték, költözés, kisebb-nagyobb javítások, felújítás vagy társasházi külön befizetés is megjelenhet.
Ha minden rendelkezésre álló pénzedet a vételárba teszed, lehet, hogy a finanszírozás papíron összeáll, a vásárlás utáni mozgástered viszont túl szűk lesz.
A tervezés sorrendje
- Mennyi saját pénz áll rendelkezésedre?
- Ebből mennyit szeretnél valóban a vételárra fordítani?
- Mennyi kell az ügyleti költségekre és a szükséges munkákra?
- Mekkora biztonsági tartalékot szeretnél megtartani?
A bank által maximálisan engedhető hitel és az a havi teher, amelyet te hosszú távon kényelmesen vállalni szeretnél, nem feltétlenül ugyanaz. A jó finanszírozási terv nemcsak a vásárlás napjáig, hanem a beköltözés után is működik.
A legnagyobb kockázat sokszor az időzítés
Lehet, hogy az ingatlannal kapcsolatos minden kérdés megoldható. A szükséges irat beszerezhető, a teher törölhető, a hitel pedig várhatóan rendelkezésre áll. Ettől még probléma lehet, ha az adásvételi szerződésben vállalt fizetési határidő rövidebb annál, mint amennyi idő a banki folyamatokhoz ténylegesen szükséges.
Ez különösen fontos akkor, ha még értékbecslésre, hiányzó dokumentumra, tehermentesítésre vagy más folyósítási feltétel teljesítésére várni kell. A szerződésben vállalt rövid határidő ezeket a lépéseket önmagában nem gyorsítja fel.
„Mi történik, ha vállalom a fizetési határidőt, de a banki folyósításhoz még hiányzik valami?”
Még az adásvételi szerződés aláírása előtt érdemes az ügyvéddel és a hitelszakértővel is összehangolni a menetrendet. Mit kell teljesítenie az eladónak? Milyen dokumentumot kérhet a bank? Mikor történhet az értékbecslés, a tehermentesítés és a folyósítás? A szerződés akkor támogatja a finanszírozást, ha a vállalt sorrend a gyakorlatban is teljesíthető.
Mit érdemes tehát tisztázni az adásvételi előtt?
Nem az a cél, hogy minden lehetséges problémát előre megtalálj, és nem is az, hogy egy jó ingatlantól azért maradj le, mert hetekig vizsgálsz minden részletet. A cél inkább az, hogy a lényeges kérdések akkor kerüljenek elő, amikor még van lehetőséged dönteni, egyeztetni vagy módosítani.
- Ismerd a saját reális finanszírozási keretedet, ne csak a maximálisan felvehető hitelt.
- Nézd át vagy nézesd át az ingatlan alapvető dokumentumait.
- Tisztázd, hogy a valós állapot összhangban van-e a nyilvántartott állapottal.
- Számolj azzal is, hogy a banki érték eltérhet a vételártól.
- A terheket, használati jogokat és az osztatlan közös tulajdont még a szerződés előtt ellenőriztesd.
- Felújítandó ingatlannál különítsd el a jelenlegi és a tervezett állapotot.
- Az önerő mellett hagyj helyet az ügyleti költségeknek és a biztonsági tartaléknak.
- A fizetési határidőket a banki folyamatokhoz igazítsd.
A lényeg
Hitelből történő lakásvásárlásnál az ingatlan és a finanszírozás ugyanannak a döntésnek a két oldala. Minél korábban kapcsolod össze őket, annál nagyobb mozgástered marad akkor is, ha valamelyik részletet még tisztázni vagy rendezni kell.
Következő lépés
Már megtaláltad a lakást?
Mielőtt elköteleződsz, nézd meg a kiszemelt ingatlant a finanszírozás szempontjából is. Az Ingatlanröntgen segít rendszerezni azokat a kérdéseket, amelyeket érdemes még a foglaló és az adásvételi szerződés előtt tisztázni.
Megnézem az IngatlanröntgentA cikk általános tájékoztatást nyújt, nem minősül személyes ajánlattételnek, banki hitelígéretnek vagy jogi tanácsadásnak. A hitel- és fedezetelbírálás mindig az adott bank szabályai, az ingatlan és az ügyfél egyedi adatai alapján történik. A finanszírozási egyeztetés nem helyettesíti az ügyvédi okiratvizsgálatot, a műszaki állapotfelmérést vagy más szükséges szakvizsgálatot.
