Mielőtt néhány év múlva meglepődnél azon, hogy érkezik egy NAV-határozat a vagyonszerzési illetékről, szerintem érdemes ezt most tisztába tenni.
Mert van egy mondat, amit a CSOK Plusz kapcsán szinte mindenki hall:
Ez alapvetően igaz.
Csak nem feltétlenül a történet vége.
CSOK Plusz kölcsönnel vásárolt új vagy használt lakás megszerzése főszabály szerint illetékmentes lehet.
Ha azonban később az illetékmentesség alapjául szolgáló családok otthonteremtési kamattámogatásának teljes összegét vissza kell fizetni, annak az illetékre is lehet következménye.
Főszabály szerint valóban nem kell illetéket fizetned
Ha új vagy használt lakást vásárolsz CSOK Plusz kölcsönnel, a lakás megszerzése mentes lehet a visszterhes vagyonátruházási illeték alól.
Ez nem kis kedvezmény.
A lakásvásárlás általános vagyonszerzési illetéke jelenleg 4% 1 milliárd Ft forgalmi értékig.
Ennyi lenne a 4%-os illeték egy 80 millió Ft forgalmi értékű lakásnál.
Ennyi lenne a 4%-os illeték egy 100 millió Ft forgalmi értékű lakásnál.
Vagyis az illetékmentesség valóban komoly segítség lehet az otthonteremtésnél.
Éppen ezért fontos azt is tudni, hogy bizonyos helyzetekben ez a mentesség utólag elveszhet.
Na de mikor jöhet mégis a NAV?
A jelenlegi szabály szerint, ha az illetékmentességre jogosító családok otthonteremtési kamattámogatásának teljes összegét
- bármely okból visszafizetitek, vagy
- a hatóság annak visszafizetését rendeli el,
akkor a NAV az erről való tudomásszerzést követően utólag kiszabhatja a vagyonszerzési illetéket.
Vagyis attól, hogy a vásárláskor 0 Ft illetéket kellett fizetned, bizonyos esetekben ez a kötelezettség később még visszatérhet.
Miből számolja ki ilyenkor a NAV az illetéket?
Ez is fontos.
Nem az évekkel későbbi lakásárból indulnak ki.
A NAV a lakásnak az eredeti illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló forgalmi értékét és az akkor hatályos illetékszabályokat veszi figyelembe.
Ha a vásárláskor például 100 millió Ft volt az illeték alapjául szolgáló forgalmi érték, akkor nem egy 5 vagy 8 évvel későbbi, esetleg már jóval magasabb piaci értékből indulnak ki.
És tényleg megérkezhet évekkel később?
Igen.
De itt tegyünk rendbe egy fontos félreértést.
Nem arról van szó, hogy a lakásvásárlástól számított 5. évben automatikusan megérkezik egy NAV-határozat.
A NAV az illetéket a CSOK vagy a családok otthonteremtési kamattámogatásának visszafizetésétől, illetve a visszafizetés elrendelésétől számított szabályok szerint 5 évig állapíthatja meg.
Ezt az időszakot a visszafizetés vagy a visszafizetés elrendelése évének december 31-étől kell számítani.
Tehát ha a probléma csak évekkel a lakásvásárlás után merül fel, akkor az illetékkérdés is csak akkor kerülhet ismét elő.
Na, ezt jobb előre tudni.
Miért kerülhet sor a CSOK Plusz visszafizetésére?
Itt már nem szeretnék minden élethelyzetet egy mondatba beszorítani, mert a CSOK Plusz visszafizetési szabályai ennél jóval összetettebbek.
Lehet probléma például akkor, ha a vállalt feltételek nem teljesülnek, vagy egy későbbi hatósági ellenőrzés alapján kiderül, hogy valamelyik jogosultsági feltétel nem állt fenn.
És pontosan ezért veszélyes, ha valaki csak annyit visz magával a tanácsadásról, hogy:
Ennél ugyanis egy kicsit hosszabb a mondat.
Van egy nagyon fontos kivétel
A jogszabály az egészségügyi ok miatt meghiúsult gyermekvállalást külön kezeli.
Ha a visszafizetés oka kizárólag az, hogy a vállalt gyermek megszületése a CSOK Pluszban részesülő egészségi állapota miatt hiúsult meg, akkor az előbb bemutatott utólagos illetékkiszabási szabályt nem kell alkalmazni.
Ez nagyon fontos védelem.
De ebből sem következik az, hogy minden meghiúsult gyermekvállalásnál automatikusan megmarad az illetékmentesség.
Nemcsak az számít, hogy mi történt. Az is számít, hogy miért történt.
Hol van szerintem az igazi buktató?
Nem abban, hogy létezik ez a szabály.
Hanem abban, ha valaki úgy vág bele egy több tízmilliós döntésbe, hogy erről egyszerűen nem tud.
Mert nagyon más úgy elfogadni egy CSOK Plusz konstrukciót, hogy azt gondolod:
És megint más úgy, hogy tudod:
„Most illetékmentes vagyok, de ha később olyan esemény történik, ami miatt a kapcsolódó támogatást vissza kell fizetnem, annak az illetékre is lehet következménye.”
Ez már tudatos döntés.
Mit kérdezz meg még a szerződés előtt?
Én legalább ezt a 3 kérdést biztosan feltenném:
- Pontosan milyen esetekben merülhet fel nálam a CSOK Pluszhoz kapcsolódó támogatás visszafizetése?
- Ha ez megtörténik, milyen egyéb pénzügyi következményekkel kell számolnom a visszafizetésen túl?
- Az én konkrét élethelyzetemben mekkora kockázatot jelent a vállalt gyermekre vonatkozó kötelezettség?
És igen: ezeket a kérdéseket érdemes még a hitelszerződés előtt végigvenni.
Nem 3, 5 vagy 8 évvel később.
A CSOK Plusz ettől még lehet jó döntés
Ezt is fontos hozzátenni.
Az illetékmentesség valódi és jelentős előny.
A CSOK Plusz pedig sok család számára megfelelő finanszírozási lehetőség lehet.
A tanulság nem az, hogy félni kell tőle.
Hanem az, hogy a kedvezmények mellett a visszafizetési feltételeket is ismerni kell.
Egy hitelnél nemcsak azt kell megérteni, hogy mit kapsz ma.
Azt is érdemes megkérdezni:
Mi történik, ha 3, 5 vagy 8 év múlva nem pontosan úgy alakul az élet, ahogy ma tervezted?
És talán ennél a témánál különösen igaz:
Rossz kérdés az, amit nem teszünk fel!
Nemzeti Adó- és Vámhivatal – A visszterhes vagyonátruházási illeték, 2026. évi 19. információs füzet; valamint a NAV CSOK Plusz illetékmentességről szóló tájékoztatója.
