Egy lakás ára a hirdetésben „csak” egy összeg. Hogy mennyibe kerül majd benne élni, azt a fenntartási költség, a szükséges korszerűsítés és a finanszírozás együtt mutatja meg.
„Ez a lakás olcsóbb, és a törlesztője is beleférne.”
Lakáskeresés közben érthető, hogy először a vételárat nézed, hogy megfelelő a környék, jó az elosztás, a képek alapján pedig költözhetőnek tűnik az ingatlan.
A megtekintésen elhangzik, hogy „nem magas a rezsi”, és „az ablakokat is kicserélték”. De vajon milyen állapotban van a fűtés? Szigetelt az épület? Milyen munkákra lehet szükség néhány éven belül, és marad-e rájuk pénzed a vásárlás után?
Attól, hogy egy ingatlant meg tudsz vásárolni, még érdemes külön megvizsgálni, hogy a fenntartása és a szükséges korszerűsítése is belefér-e a keretedbe.
A vételár csak az első szám
Két hasonló méretű lakás között több millió forintos árkülönbség is lehet. A kedvezőbb ár vonzó, de önmagában nem mutatja meg, melyik választás jelent kisebb pénzügyi terhet.
Az olcsóbb ingatlannál felmerülhet fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere vagy hőszigetelés. A magasabb vételárú otthon pedig lehet jobb energetikai állapotú, így kevesebb azonnali munkát igényelhet.
Ettől még egy korszerűsítendő lakás is lehet jó választás. A kérdés az, hogy a vételár és a szükséges munkák együtt hogyan illeszkednek a lehetőségeidhez.
A vásárlási keret megtervezésekor ezért a vételár mellett a járulékos költségekkel, a felújítással járó kiadással, a költözéssel és a megmaradó tartalékkal is számolni kell.
Mit mutat meg az energetikai tanúsítvány?
A Hiteles Energetikai Tanúsítvány (HET) megmutatja, hogy az adott épület vagy lakás mennyire energiatakarékos, és mennyi energiára van szüksége a fenntartásához (fűtés, meleg víz, szellőzés, világítás). Ez a dokumentum az energiahatékonyság és a szén-dioxid-kibocsátás szerinti besorolást is tartalmazza, valamint korszerűsítési javaslatokat ad. Lakáseladásnál főszabály szerint szükség van rá, a jogszabályban meghatározott kivételekkel. njt.jog.gov.hu
Vásárlóként érdemes már a döntés előtt elkérned az eladótól. A betűjel mellett nézd meg azt is, milyen szerkezetek és berendezések alapján készült az értékelés, és milyen fejlesztéseket javasol a dokumentum.
Miért kulcsfontosságú ez a hitelfelvételnél?
A zöldhitelek feltételei: A kedvezményes „zöld” lakáshitelhez az adott konstrukció energiahatékonysági és hitelcélra vonatkozó feltételeit kell teljesíteni és igazolni. A feltételek vásárlásnál és korszerűsítésnél eltérhetnek; a tanúsítvány mellett további dokumentumokra is szükség lehet. MNB-tájékoztató
Az értékbecslés szerepe: Az ingatlan energetikai és műszaki állapota is befolyásolhatja a bank által elfogadott értéket, de egy kedvezőtlen besorolás önmagában nem jelent automatikusan alacsonyabb értékbecslést. Ha a bank a vételárnál alacsonyabb értéket fogad el, az elérhető hitelösszeg is kisebb lehet, így több önerőre lehet szükséged.
A tanúsítvány azonban nem teljes műszaki állapotfelmérés. A várható javításokról, a kivitelezés lehetőségeiről és a költségekről szükség esetén külön szakember véleményét is kérd ki.
A tanúsítvány segít felismerni, mire érdemes rákérdezned. A konkrét felújítási keretet műszaki felmérés és árajánlatok alapján tudod megtervezni.
„Alacsony a rezsi” — de milyen használat mellett?
Az eladó korábbi számlái hasznos kapaszkodót adhatnak, de csak akkor, ha a mögöttük lévő körülményeket is ismered.
Más lehet a fogyasztás, ha valaki egyedül él a lakásban, napközben nincs otthon, és télen alacsonyabb hőmérsékletet tart. Egy többtagú család, rendszeres otthoni munkavégzés vagy eltérő fűtési szokások mellett más kiadás alakulhat ki.
Érdemes megkérdezni:
- Hányan és milyen rendszerességgel lakták az ingatlant?
- Télen minden helyiséget fűtöttek?
- A bemutatott összeg havi átalány vagy tényleges fogyasztás alapján készült elszámolás?
- Volt-e éves elszámoláskor további fizetnivaló?
- Használtak-e kiegészítő fűtést, amelynek költsége másik számlában jelent meg?
Az energetikai minősítés és a korábbi fogyasztási adatok együtt segítenek tájékozódni. Egyikből sem következik pontosan, hogy a te háztartásod mennyit fog fizetni.
A látványos felújítás mögött mi maradt változatlan?
Egy új konyha, friss festés és szép burkolat könnyen meggyőzővé tesz egy lakást. Az energetikai állapot megítéléséhez azonban érdemes a kevésbé látványos részleteket is megismerni.
Mit jelent pontosan a hirdetésben szereplő „teljes felújítás”? Érintette a fűtési rendszert, a melegvíz-ellátást és a nyílászárókat is? Van dokumentáció az elvégzett munkákról? Mikor tartották karban a berendezéseket?
Az ablakcsere önmagában sem ad teljes képet az épület energiahatékonyságáról. A falak, a födém, a tető és a gépészeti rendszerek állapotát is érdemes együtt vizsgálni.
A vásárlás előtt azt is tudd meg, mire költöttek már, és milyen kiadás maradhat rád.
Társasházi lakásnál az épület állapota is számít
Egy felújított lakás olyan társasházban is lehet, ahol a közös szerkezetek vagy berendezések korszerűsítése még hátravan.
A lakáson belüli állapot mellett ezért kérdezz rá a homlokzat, a tető, a közös vezetékek és — ahol van — a központi fűtési rendszer állapotára is.
A közös képviselőtől érdemes tájékoztatást kérni arról, hogy:
- milyen felújításokat végeztek el az elmúlt években;
- milyen munkákról született már döntés;
- van-e ezekre megtakarítás vagy társasházi hitel;
- várható-e rendkívüli befizetés vagy közösköltség-emelés.
Egy tervezett energetikai felújítás javíthatja az épület állapotát, de a rád jutó kiadásnak is helyet kell kapnia a költségtervben.
Azt is előre tisztázd, hogy az általad elképzelt korszerűsítés műszakilag megvalósítható-e, és milyen társasházi vagy egyéb hozzájárulások szükségesek hozzá.
Az olcsóbb lakás végül többe kerülhet?
Nézzünk két elképzelt ingatlant:
| Tervezett kiadás | A lakás | B lakás |
|---|---|---|
| Vételár | 60 millió Ft | 65 millió Ft |
| Felmért energetikai munkák becsült költsége | 8 millió Ft | 1 millió Ft |
| Vételár és tervezett munkák együtt | 68 millió Ft | 66 millió Ft |
A számok kizárólag szemléltető példák, nem piaci árajánlatok. Nem tartalmazzák a vásárlás egyéb költségeit, a finanszírozást és a fenntartást. A munkák tényleges ára az ingatlan állapotától és a műszaki tartalomtól függ.
A hirdetési ár alapján az A lakás tűnik kedvezőbbnek. A tervezett munkákkal együtt viszont már nagyobb keretet igényel.
Ez önmagában még nem dönti el, melyik ingatlan a jobb választás. Számít az elhelyezkedés, az elosztás, a műszaki állapot és az is, mikor kell a munkákat elvégezni.
A példában a döntő kérdés az, hogy a vásárlás után rendelkezésre áll-e a korszerűsítéshez szükséges pénz.
A felújítás forrását is előre meg kell tervezni
„Most megvesszük, aztán apránként rendbe hozzuk.”
Ez működő terv lehet, ha tudod, mely munkák halaszthatók, és melyeket kell még a beköltözés előtt elvégezni.
A felújításra szánt összeget azonban ne kezeld automatikusan a vásárlási hitel részeként. Külön tisztázni kell, milyen célra, milyen feltételekkel és milyen ütemezésben biztosíthat finanszírozást a bank.
A pénzügyi tervben maradjon hely a váratlan kiadásoknak is. Ha a vásárlás minden megtakarításodat felemészti, egy szükséges javítás már röviddel a költözés után nehéz helyzetet teremthet.
Mit érdemes tisztázni még a foglaló előtt?
Mielőtt elköteleződsz, legyen képed az ingatlan energetikai és műszaki állapotáról, a szükséges munkákról és azok várható költségéről.
Ehhez kérd el a tanúsítványt és a fogyasztási adatokat, társasháznál érdeklődj a közös felújításokról, a nagyobb munkákhoz pedig kérj szakmai felmérést. Ezek alapján a finanszírozást is pontosabban lehet megtervezni.
Egy otthon akkor illeszkedik igazán a lehetőségeidhez, ha a megvásárlása mellett a benne élésre és a szükséges munkákra is jut fedezet.
Megvan a kiszemelt ingatlan, vagy még két lehetőség között mérlegelsz? Egy díjmentes konzultáción együtt átnézzük az önerődet, a hitellehetőségeidet és az esetleges korszerűsítés pénzügyi helyét a vásárlási tervben. A műszaki kérdéseket megfelelő szakemberrel tisztázva így megalapozottabban dönthetsz.
Átbeszélem a vásárlási tervemet