Elsőre tényleg rémisztően néz ki a matek. Ha a nettó ár változatlan maradna, egy ma bruttó 100 millió Ft-os, 5%-os áfával értékesített új lakás 27%-os áfával nagyjából 121 millió Ft-ba kerülne.
Vagyis közel 21 millió Ft lenne a különbség.
Nem csoda, hogy sokan most azt kérdezik: tényleg megszűnik az 5%-os lakásáfa?
Egy apró főhajtással Deák Bill Gyula emléke előtt.
A jelenlegi szabály szerint igen: a kedvezményes, 5%-os lakásáfa főszabály szerint 2026. december 31-ig él.
De ebből még egyáltalán nem következik, hogy 2027. január 1-jén minden új lakás egyik napról a másikra 27%-os áfás lesz.
1. A naptár most inkább a fejlesztőt sürgeti
A főszabály valóban az, hogy az új lakások kedvezményes, 5%-os áfamértéke 2026. december 31-ig alkalmazható.
Csakhogy van egy nagyon fontos átmeneti szabály.
Ha egy építési engedélyhez kötött projekt esetében az új lakóingatlan építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, akkor a feltételek teljesülése mellett az 5%-os áfa 2030. december 31-ig alkalmazható maradhat az előlegekre és az értékesítésre is.
Magyarul: 2026 vége sok projekt számára nem az átadás, hanem az engedélyezés miatt kritikus dátum.
Ezért a beruházók számára most tényleg versenyfutás zajlik az idővel. Aki belefér az átmeneti szabályba, annak egészen más pénzügyi helyzettel kell számolnia, mint annak, aki csak 2027-ben jut el a szükséges engedélyig.
És közben alaposan megnőtt az új lakások kínálata
Az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentése szerint márciusban Budapesten 9.490 szabad, még megvásárolható új lakás volt a piacon.
Ez egy év alatt 63%-os növekedés, és történelmi csúcs.
szabad új lakás Budapesten 2026 márciusában
éves növekedés a megvásárolható új lakások számában
több új lakás épült 2026 első félévében országosan, mint egy évvel korábban
Tehát a fejlesztők nem unatkoznak.
De vevőként ettől még nem az a legfontosabb kérdésed, hogy hány új lakás van a piacon, hanem az, hogy a kiszemelt projekt milyen áfaszabály alá fog tartozni.
2. Meghosszabbíthatják még egyszer az 5%-os áfát?
Erre ma csak egy korrekt válasz van:
A kedvezményes lakásáfa időbeli hatályát már korábban is többször meghosszabbították.
A jelenlegi rendszer 2021-től ismét 5%-os kulcsot alkalmazott, majd a határidőt előbb 2024 végéig, később pedig 2026 végéig vitték tovább.
Én ezért egyáltalán nem lepődnék meg azon, ha az év hátralévő részében ismét előkerülne a kérdés.
De ezt fontos elválasztani attól, ami már tény:
Ma nincs elfogadott újabb általános hosszabbítás.
A jelenleg hatályos szabályokból kell kiindulni: főszabály szerint 2026. december 31., megfelelő átmeneti feltételekkel pedig 2030 vége.
A 2027-es költségvetés és az őszi adójogszabályok ezért ebből a szempontból is érdekesek lehetnek.
Közben a kormány a Wekerle Sándor Lakásépítési Program részletes rendszerét is 2026 végéig kívánja kidolgozni.
Hogy ehhez hozzányúlnak-e a lakásáfa jelenlegi határidejéhez is?
Majd kiderül.
Addig viszont én biztosan nem építenék egy lakásvásárlási döntést arra, hogy „úgyis meghosszabbítják”.
Van még egy fontos kivétel: a rozsdaövezet
Ezt azért külön tegyük rendbe, mert könnyű elveszni a dátumok között.
A jogszabályban meghatározott rozsdaövezeti akcióterületeken található, megfelelő feltételeknek megfelelő új lakásoknál az 5%-os áfaszabály 2027 után is fennmarad.
Vagyis eleve nem igaz az az általános mondat, hogy:
Nem. A projekt pontos jogi és engedélyezési helyzete számít.
3. És akkor jön a kiemelt beruházások csapdája
Na, szerintem itt kezd igazán érdekessé válni a történet.
A kormány 33, az Otthon Start programhoz kapcsolódó kiemelt beruházás felülvizsgálatát jelentette be.
Emellett az Országgyűlés előtt van a T/572-es törvényjavaslat, amely az engedélyezési szabályok módosítását célozza.
Ez jelenleg törvényjavaslat, nem hatályos törvény.
Vagyis a következő részt úgy kell olvasni, hogy ez történhet, ha a szabályozást a jelenlegi formájában elfogadják.
Mit mond a javaslat?
Az egyik szabály szerint környezetvédelmi vagy természetvédelmi jogsértés megállapítása esetén egy kiemelt beruházásnál az építési vagy létesítési engedély kiadása a jogsértő állapot megszüntetéséig, de legalább 6 hónapig korlátozható.
A javaslat másik része bizonyos magáncélú kiemelt beruházásoknál azt mondja ki, hogy – a használatbavételhez szükséges engedély kivételével – épületre építési engedélyt csak 2026. december 31. után lehetne kiadni.
És itt kapcsolódik össze a 2 történet.
Mi köze ennek az 5%-os lakásáfához?
Nagyon is sok.
A jelenlegi áfaszabály szerint az egyik fontos feltétele annak, hogy egy projekt 2026 után is beférjen a 2030-ig tartó átmeneti rendszerbe, az, hogy az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé váljon.
Ha viszont egy adott beruházásra az új szabály alapján csak 2026 után lehetne építési engedélyt kiadni, akkor a 2 határidő könnyen összeütközhet.
Ez már valóban egy klasszikus 22-es csapdája lehet.
Nem azért, mert már ma biztosan tudjuk, hogy ezek a projektek 27%-os áfásak lesznek.
Hanem azért, mert a jelenlegi áfaszabály és a javasolt engedélyezési időzítés között valódi feszültség alakulhat ki.
Mit jelentene ez egy fejlesztőnek?
Ha egy projekt végül nem tud megfelelni az 5%-os áfa 2030-ig történő továbbviteléhez szükséges feltételeknek, akkor 2027 után az érintett, áfaköteles értékesítéseknél az általános 27%-os áfamérték kerülhet elő.
Hogy ebből mennyit visel el a beruházó, mennyit próbál továbbhárítani a vevőre, vagy hogyan alakítja át a projekt pénzügyi modelljét, az már üzleti döntés.
Egy dolgot azonban érdemes látni:
Ha ugyanaz a nettó ár maradna, egy ma bruttó 100 millió Ft-os, 5%-os áfával számolt új lakás 27%-os áfával nagyjából 121 millió Ft lenne.
Persze ebből nem következik automatikusan, hogy minden érintett lakás ára ténylegesen 21%-kal nőne.
A piac, a fejlesztői árrés, a kereslet és maga a későbbi jogszabály is beleszólhat ebbe.
De a kockázat attól még valós.
Lesz még jogszabályi korrekció?
Szerintem ezen a ponton ez egy teljesen jogos kérdés.
Elképzelhető általános hosszabbítás.
Elképzelhető valamilyen speciális átmeneti szabály azoknak a projekteknek, amelyek az engedélyezési felülvizsgálat miatt csúsznak ki a jelenlegi határidőből.
És természetesen az is elképzelhető, hogy a mostani szabályok maradnak.
Egyik megoldásról sincs még elfogadott döntés.
Ezért vevőként és fejlesztőként is a jelenleg hatályos szabályokkal érdemes számolni, és külön kezelni azt, ami csak várakozás vagy lehetséges jövőbeli módosítás.
Mit vigyél magaddal ebből vevőként?
Ha új lakás vásárlásában gondolkodsz, én ezt a 3 kérdést biztosan feltenném.
- Mikor vált vagy várhatóan mikor válik véglegessé a projekt építési engedélye?
- Az adott projekt belefér-e a 2030-ig tartó 5%-os áfa átmeneti szabályába?
- Mi történik az adásvételi szerződés szerint akkor, ha mégis más áfamértéket kell alkalmazni?
Ez utóbbi különösen fontos.
Ne csak azt nézd, mennyi van most ráírva a lakás árlistájára.
Azt is nézd meg, hogy a szerződés szerint ki viseli az áfaszabály változásának kockázatát.
A 2026. december 31-i határidő jelenleg jogilag él.
Sok projekt ugyanakkor az átmeneti szabály miatt 2030 végéig továbbra is 5%-os áfával értékesíthet.
A rozsdaövezeti akcióterületekre külön szabály vonatkozik.
A kiemelt beruházások engedélyezését érintő új szabályozás pedig jelenleg még törvényjavaslat, ezért annak hatását ma nem lehet kész tényként kezelni.
A fejlesztőknek most fontos a naptár. A vevőnek viszont még fontosabb az apróbetű.
És mi van akkor, ha nem lakást veszel, hanem magad építkezel?
Ezt sem árt különválasztani.
Az itt bemutatott 5%-os szabály alapvetően az új lakóingatlan értékesítésére vonatkozik.
Ha saját telken, magánszemélyként építkezel, a kivitelezői szolgáltatások, anyagbeszerzések és az esetleges áfa-visszatérítési lehetőségek nem automatikusan ugyanezen szabály szerint működnek.
Vagyis ott is érdemes előre kérdezni – csak nem ugyanazt.
Nemzeti Adó- és Vámhivatal – az új lakások 5%-os áfájának szabályai és átmeneti rendelkezései;
Magyar Nemzeti Bank – Lakáspiaci jelentés, 2026. május;
Központi Statisztikai Hivatal – Lakásépítések, építési engedélyek, 2026. I. félév;
T/572. számú törvényjavaslat;
Magyarország Kormánya – Wekerle Sándor Lakásépítési Program.
