Ha ugyanaz a lakás már csak magasabb kamattal finanszírozható, az nem egyszerűen a havi törlesztőt növeli. A vevő vásárlási keretét is csökkentheti. És ha kevesebb pénzt tudnak vagy akarnak fizetni a vevők, az az eladók alkupozíciójára is hatással lehet.
A 3%-ról 5%-ra emelkedő hitelkamat a bemutatott példában 15,1%-kal csökkenti a megfizethető vételárat. Ez nem azt jelenti, hogy a használt lakások ára automatikusan 15%-kal csökken. Azt mutatja, hogy azonos törlesztési keret és változatlan önerő mellett a vevőnek ennyivel kisebb vásárlási kerete marad.
A Wekerle Plusz új lakásra legfeljebb 3%-os, használt lakásra legfeljebb 5%-os ügyfélkamatot tesz lehetővé. Ez már nem puszta bejelentés: a 298/2026. (X. 27.) Korm. rendelet szabályozza a konstrukciót, legfeljebb 50 millió Ft hitelösszeggel és 25 éves futamidővel. A konkrét hitelbírálat és a felvehető összeg természetesen ügyfél- és bankfüggő.
1. Induljunk ki egy 3%-os hitelből
Tegyük fel, hogy valaki a következő feltételekkel tervezett lakásvásárlást:
- 50.000.000 Ft hitel;
- 25 éves futamidő (300 hónap);
- évi 3% rögzített kamat;
- 12.500.000 Ft önerő.
A havi törlesztőrészlet annuitásos törlesztéssel, változatlan kamatot és havi törlesztést feltételezve megközelítőleg 237.106 Ft. Az elérhető teljes vételár így 62.500.000 Ft.
Ez egy szemléltető példa, nem konkrét banki ajánlat: nem számol a hitelfelvétel egyszeri költségeivel, és feltételezi, hogy a bank elfogadja az ügyfél jövedelmét és az ingatlan fedezeti értékét.
2. Mi változik, ha ugyanez a vevő 5%-os kamattal számol?
Most hagyjunk minden mást változatlanul. A háztartás továbbra is legfeljebb havi 237.106 Ft-ot szeretne törlesztésre fordítani, és az önerő is marad 12.500.000 Ft. Csak a hitelkamatot változtatjuk meg 3%-ról 5%-ra.
Ezzel a havi kerettel 25 éves futamidőre már csak körülbelül 40.559.000 Ft hitel fér bele. A megfizethető vételár így 53.059.000 Ft körül alakul.
| Megnevezés | 3% kamat | 5% kamat |
|---|---|---|
| Hitelösszeg | 50.000.000 Ft | 40.559.000 Ft |
| Önerő | 12.500.000 Ft | 12.500.000 Ft |
| Megfizethető vételár | 62.500.000 Ft | 53.059.000 Ft |
| Havi törlesztő | 237.106 Ft | 237.106 Ft |
| Futamidő | 25 év | 25 év |
Fontos: a változatlan önerőt és a változatlan havi törlesztőt egyszerre rögzítettük. Ha a vevő több önerőt tud bevonni, magasabb törlesztőt vállalhat, vagy más finanszírozási megoldása is van, akkor más eredményt kapunk.
3. Miért számít ez az eladóknak?
Az eladó számára az ingatlan értékét nem az határozza meg, hogy a vevő mekkora törlesztőt tud fizetni. A valóságban azonban egy lakás annyiért kel el, amennyiért megfelelő vevő és eladó meg tud állapodni.
Ha a hitelből vásárlók egy részének kisebb lesz a kerete, akkor ugyanazért a lakásért kevesebb érdeklődő tud versenyezni a korábbi áron. Ennek többféle következménye lehet: hosszabb értékesítési idő, kisebb kereslet egyes lakások iránt, több árengedmény vagy akár a hirdetési ár módosítása.
A kisebb vásárlási keret nem egyenlő a kötelező árcsökkenéssel. Inkább azt jelenti, hogy a vevőnek pénzügyileg jobban alátámasztható érve lehet az alkuban.
4. Mit jelenthet mindez egy pesti panellakásnál?
Vegyünk egy 62.500.000 Ft-os használt lakást, amelyhez a vevő a fenti feltételekkel tervezett hitelt felvenni. A 3%-os finanszírozás mellett a vételár éppen belefér a keretébe.
Ha ugyanaz a vevő már csak az 5%-os kamattal tud számolni, azonos önerő és törlesztő mellett legfeljebb körülbelül 53.059.000 Ft-ot tudna fizetni. A különbség több mint 9,4 millió Ft.
Ez nem a lakás szakértő által megállapított értéke, és nem is egy megjósolt adásvételi ár. Ez kizárólag az adott vevő számolt finanszírozási korlátja. Egy másik érdeklődőnek több megtakarítása lehet, akár hitel nélkül is vásárolhat, ezért ugyanaz a lakás magasabb áron is elkelhet.
5. Tényleg jobb lehet az alkupozíció 2026 őszén?
A magasabb kamat hatása már a finanszírozási számításokban látszik. A Bankmonitor 2026. november 4-én közzétett korai kalkulációs adatai szerint a Wekerle Plusznál a használt lakásra számolt törlesztő nagyobb arányban terhelte az érdeklődők megadott jövedelmét, mint az új lakásoknál. Ez a kereslet összetételére is hatással lehet, de önmagában még nem bizonyít általános lakásár-csökkenést.
Az alku ereje ingatlanonként változhat. Nem ugyanaz a helyzet egy jó állapotú, keresett elhelyezkedésű lakásnál és egy felújítandó, régóta hirdetett ingatlannál. Az eladó sürgőssége, a kínálat, a készpénzes vevők és a helyi kereslet legalább ennyire számítanak.
Éppen ezért a 15,1%-ot nem szabad automatikusan rávetíteni a budapesti vagy a pesti panellakások árára. Az egy számítás eredménye, nem piaci előrejelzés.
6. Hogyan használhatod fel ezt vásárlóként?
Alkudni nem pusztán azt jelenti, hogy kevesebbet ajánlasz. A jó ajánlathoz tudnod kell, mit bírsz el valóban, és milyen feltételekkel tudsz teljesíteni.
- Először számold ki a biztonságos havi törlesztőt. Ne a maximálisan engedélyezhető hitelösszeg legyen a kiindulópont.
- Nézd meg a tényleges önerődet. Az illetékre, ügyvédi díjra, költözésre és felújításra is kellhet pénz.
- Vizsgáld meg a választott lakást. A banki értékbecslés eredménye és az ingatlan jogi-műszaki állapota is befolyásolhatja a finanszírozást.
- Az ajánlatodat számokkal indokold. Ha a vételár nem fér bele a reális keretedbe, ezt nyugodtan meg lehet mutatni az eladónak.
- Ne csak a vételárat nézd. Egy olcsóbb, de komoly felújítást igénylő lakás összességében drágább is lehet.
Mi következik ebből az ingatlanpiacra nézve?
Én nem állítom, hogy a használt lakások árának most kötelezően 15%-kal kell esnie. Azt viszont igen, hogy ha a vásárlók egy jelentős részének a hitelből finanszírozható kerete csökken, azt az eladók sem hagyhatják figyelmen kívül.
Az árak alkalmazkodhatnak, de az is előfordulhat, hogy egy ideig kevesebb adásvétel történik, tovább maradnak fenn a hirdetések, vagy a vevők kisebb és olcsóbb ingatlanok felé fordulnak.
A kamatemelkedés matematikai hatása egyértelmű; a lakásárak tényleges reakciója nem. A példánkban ugyanazzal a 237.106 Ft-os törlesztővel és 12,5 millió Ft önerővel 3%-os kamatnál 62,5 millió Ft, 5%-os kamatnál már csak 53,06 millió Ft körüli vételár finanszírozható.
Ez egy olyan érv, amit a vevőknek és az eladóknak is érdemes komolyan venni.
Rossz kérdés az, amit nem teszünk fel. Lakásvásárlás előtt pedig az egyik legfontosabb: mennyit enged meg valóban a saját pénzügyi helyzetem?
Források és módszertan – 2026. november 4.
A hitelszámítás állandó kamatozású annuitásos hitellel készült; a példa nem tartalmazza az egyszeri költségeket. Az összegek kerekítettek. Jogszabály: 298/2026. (X. 27.) Korm. rendelet. Piaci összefüggés: Bankmonitor elemzés a 2026. november 4-i érdeklődői adatokról.
