Lakásvásárlásnál az idő néha majdnem olyan fontos, mint maga a hitelösszeg.
Az eladó várja a vételárat. A vevő szeretné biztonságban tudni az adásvételt. Az ügyvéd határidőkkel dolgozik. A bank közben vizsgál, ellenőriz, értékel, dokumentumokat kér, döntést hoz, szerződést készít, majd csak a folyósítási feltételek teljesülése után utal.
Kívülről ez sokszor úgy látszik, mintha „a bank ülne az ügyön”.
Pedig a lakáshitel bírálatánál gyakran nem az a kérdés, hogy a bank akar-e haladni. Hanem az, hogy megvan-e minden adat, dokumentum, jogi és műszaki feltétel ahhoz, hogy egyáltalán tovább tudjon lépni.
A hitelbírálat sokszor nem azért húzódik el, mert valaki nem foglalkozik vele. Hanem azért, mert a folyamat valamelyik pontján hiányzik egy feltétel, amit a banknak nem lehet átugrania.
Ezért lakásvásárlás előtt nem csak hitelösszeget érdemes számolni, hanem átfutási időt is.
Mennyi ideig tarthat egy lakáshitel bírálata?
Vásárlási célú lakáshiteleknél sok esetben nagyjából 30 nappal érdemes számolni, építési vagy bővítési célú hiteleknél pedig az ügyintézés ennél hosszabb, akár 60 nap körüli is lehet.
Ez azonban nem garancia arra, hogy minden ügy pontosan ennyi idő alatt zárul. Van, amikor gyorsabban halad a folyamat. És van, amikor egy-egy részlet miatt hetekre megállhat.
A lakáshitel ugyanis nem egyetlen döntés. Inkább egy egymásra épülő folyamat, ahol minden lépésnek megvan a maga szerepe.
A bank nem csak téged vizsgál
Egy lakáshitel bírálatánál nem csak az számít, mennyi a jövedelmed. A bank nézi az ingatlant, az adásvételi szerződést, az értékbecslést, a munkaviszonyt, a meglévő hiteleket, a KHR-adatokat és azt is, hogy minden dokumentum megfelel-e a saját belső szabályainak.
A hitelügyintézés nem egyetlen lépésből áll
A lakáshitel útja általában több egymásra épülő szakaszból áll. Először be kell nyújtani a hitelkérelmet és a szükséges dokumentumokat. Ezután jön az értékbecslés, a jövedelemvizsgálat, a banki ellenőrzések, majd maga a bírálat és az engedélyezés.
Pozitív döntés után a bank elkészíti a kölcsönszerződést, ezt az ügyfélnek át kell néznie, majd jön az aláírás, a közjegyzői okirat, a folyósítási feltételek teljesítése és végül a folyósítás.
Vagyis amikor valaki azt kérdezi, hogy „mikor lesz meg a hitel?”, valójában nem egy dátumról beszélünk. Hanem arról, hogy az egész láncban minden szereplő és minden dokumentum időben a helyére kerül-e.
Amikor az ingatlan miatt áll meg a folyamat
A lakáshitel egyik sajátossága, hogy nem elég az ügyfélnek hitelképesnek lennie. Az ingatlannak is rendben kell lennie.
Ha a tulajdoni lapon olyan bejegyzés szerepel, amelyet rendezni kell, az lassíthatja az ügyet. Ha az ingatlan hagyatéki eljárás alatt áll, vagy a tulajdonjog még nem rendezett, az adásvétel és a hitelkérelem is csúszhat.
Ugyanilyen kérdés lehet a térképmásolat is. Előfordulhat, hogy az ingatlan valós állapota nem egyezik azzal, ami a nyilvántartásban szerepel. Például hozzáépítés történt, de ez nem jelent meg megfelelően a dokumentumokban.
Ilyenkor a bank nem egyszerűen „lassú”. Hanem olyan problémát lát, amelyet előbb jogilag vagy műszakilag rendezni kell.
„Sok lakáshitel nem a jövedelem miatt akad meg, hanem az ingatlan körül található rendezetlen részletek miatt. Ezeket jobb még az adásvételi szerződés előtt észrevenni.”
– a honnanleszlakasom.hu szakértői tapasztalata szerint.
Az adásvételi szerződés sem mindegy, hogyan készül
Lakáshitel esetén az adásvételi szerződésnek nem csak a vevő és az eladó megállapodását kell tartalmaznia. A banknak is megvannak a saját tartalmi elvárásai.
Ha egy fontos banki elem hiányzik a szerződésből, akkor módosításra lehet szükség. Ez nem csak annyit jelent, hogy a felek újra aláírnak egy papírt. A módosított szerződést jellemzően földhivatali érkeztetéssel együtt kell benyújtani, ami újabb napokat vagy akár heteket is jelenthet.
Ezért nem mindegy, mikor kerül be a hitelszakértő a folyamatba. Ha csak az aláírt szerződés után derül ki, hogy a bank még módosítást kér, akkor már jóval szűkebb a mozgástér.
A munkáltatói igazolás apróságai is napokat vihetnek el
A jövedelemigazolás sok ügyfélnél technikai részletnek tűnik. Pedig a banki bírálat egyik kulcseleme.
Ha a munkáltatói igazolás nincs megfelelően kitöltve, hiányzik egy kapcsolattartó neve, telefonszáma, nem egyértelmű a munkaviszony státusza, vagy a dokumentum túl régi, a bank frissítést vagy pótlást kérhet.
Az is lassíthatja a folyamatot, ha a bank megkeresi a munkáltatót, de nem kap gyors választ. Külföldi munkáltató esetén ez különösen érzékeny pont lehet.
Egy hiányzó adat tehát nem csak formai hiba. A bank számára ellenőrzési akadály lehet.
Nem a dokumentum mennyisége a lényeg, hanem a pontossága
A hitelügyintézés nem attól lesz gyorsabb, hogy sok papír kerül be a bankhoz, hanem attól, hogy a megfelelő dokumentumok kerülnek be, megfelelő formában, megfelelő adattartalommal.
Az értékbecslésen is sok múlhat
A banki értékbecslés nem csak arról szól, hogy mennyit ér az ingatlan. Az értékbecslő dokumentumokat néz, helyszínt ellenőriz, és azt vizsgálja, hogy az ingatlan a bank számára elfogadható fedezet-e.
Ha az értékbecslő nem tud időpontot egyeztetni az ingatlant bemutató személlyel, a folyamat már itt megállhat. Ha hiányzik alaprajz, energetikai tanúsítvány, térképmásolat, vagy építés/bővítés esetén a megfelelő tervdokumentáció, az újabb hiánypótlást eredményezhet.
Az is előfordulhat, hogy az értékbecslés eredményét felül kell vizsgálni. Ilyenkor a hitelbírálat addig nem tud véglegesen továbbmenni, amíg a fedezet oldala nem tiszta.
A KHR-ben látható adatok nem mindig követik azonnal a valóságot
A bank a hitelbírálat során lekérdezi a KHR-t, vagyis a Központi Hitelinformációs Rendszert. Itt látszanak a meglévő hitelek és törlesztési adatok.
Csakhogy a KHR-ben szereplő adatok nem minden esetben frissülnek azonnal úgy, ahogy az ügyfél fejében már „megtörtént” a változás.
Például ha egy korábbi hitelt közvetlenül az új igénylés előtt végtörlesztettek, előfordulhat, hogy annak törlesztője a banki lekérdezéskor még látszik. Ugyanez igaz lehet előtörlesztés után is, ha az alacsonyabb havi törlesztő csak később lép hatályba.
Ez azért fontos, mert a bank a hitelképességet a rendelkezésére álló adatok alapján vizsgálja. Ha a rendszer még magasabb havi kötelezettséget mutat, az befolyásolhatja a döntést.
Van, amit nem az ügyfél és nem is a tanácsadó irányít
A hitelbírálat idejét a bank aktuális leterheltsége is befolyásolhatja. Ha egy időszakban sok hitelkérelem érkezik, a központi bírálati és engedélyezési kapacitás is terheltebb lehet.
Ugyanez igaz a szabadságolási időszakokra is. Nyáron nem csak a banki ügyintézők, hanem az értékbecslők, közjegyzők, földhivatali ügyintézők és más szereplők kapacitása is szűkösebb lehet.
Ezért a lakáshitel átfutási idejét nem érdemes az utolsó pillanatra hagyott, feszes adásvételi határidőkkel tervezni.
„A gyors hitelügyintézés sokszor nem ott kezdődik, hogy beadjuk a kérelmet. Hanem ott, hogy már előtte tudjuk, hol akadhat meg az ügy.”
– ez a honnanleszlakasom.hu egyik legfontosabb lakáshitel előtti tanulsága.
Mit lehet előre megtenni, hogy ne csússzon feleslegesen a hitel?
A hitelbírálat minden részlete nem gyorsítható, de sok elakadás megelőzhető. Lakásvásárlás előtt érdemes például átnézni:
- rendben van-e a tulajdoni lap,
- egyezik-e a térképmásolat és az ingatlan tényleges állapota,
- vannak-e rendezetlen jogi vagy műszaki kérdések,
- az adásvételi szerződés megfelel-e a kiválasztott bank elvárásainak,
- teljes és friss-e a munkáltatói igazolás,
- fel van-e készítve a munkáltató a banki ellenőrzésre,
- megvan-e minden dokumentum az értékbecsléshez,
- és aktuális képet mutatnak-e a KHR-adatok.
Ezek nem látványos lépések, de sokszor napokat vagy heteket jelenthetnek.
A hitelbírálat nem csak banki folyamat, hanem előkészítési kérdés is
A lakáshitel bírálata akkor a legkiszámíthatóbb, ha nem az adásvételi szerződés után kezdünk el kapkodni.
Ha előre látszik, milyen dokumentumokra lesz szükség, milyen banki elvárások lehetnek, milyen ingatlanoldali kérdések merülhetnek fel, és hogyan néz ki a jövedelmi-kockázati kép, akkor kevesebb a meglepetés.
Ez nem jelenti azt, hogy minden hitelügy azonnal lezárható. De azt igen, hogy a fölösleges körök jelentős része elkerülhető.
Szakértői segítség lakáshitel előtt
Nem szeretnéd, hogy egy hiányzó részlet miatt csússzon a hitelbírálat?
A honnanleszlakasom.hu szakértői abban segítenek, hogy még a hitelkérelem beadása előtt átnézd, mire figyelhet a bank: jövedelem, önerő, meglévő hitelek, KHR, ingatlan, dokumentumok, adásvételi szerződés és várható átfutási idő.
A cél nem az, hogy gyorsan beadjatok valamit. Hanem az, hogy lehetőleg elsőre jó irányba induljon el az ügy.
Kérem a Banki RöntgentA cikk tájékoztató jellegű, nem minősül személyre szabott pénzügyi ajánlatnak. A lakáshitel bírálati ideje, dokumentumigénye és feltételrendszere bankonként, ügytípusonként, ingatlanonként és az ügyfél egyedi pénzügyi helyzete alapján eltérhet.
