Ha fejlesztőtől vásárolsz meg egy még épülő társasházi lakást, az adásvételi szerződésben szereplő átadási dátum mellett egy másik határidőt is érdemes ismerned. Bizonyos finanszírozási konstrukcióknál ugyanis legfeljebb 3 év áll rendelkezésre a használatbavételi engedély igazolására.
A rövid válasz: a speciális, társasházi építményi joghoz és projekthitelhez kapcsolódó részfolyósításnál a 3 éves határidő az Otthon Start kölcsön első részletének folyósításakor kezdődik. Indokolt kérelemre a kormányhivatal további legfeljebb 1 évet állapíthat meg. Ha ezalatt sem igazolják a használatbavételi engedélyt, a kamattámogatás megszűnik, az addig igénybe vett támogatást pedig a jegybanki alapkamattal megegyező kamattal növelten vissza kell fizetni.
Nem minden fejlesztői lakásnál ugyanaz a szabály
A 3 éves határidő nem általában minden olyan lakásra vonatkozik, amelyet fejlesztőtől, még az építkezés befejezése előtt vásárolnak meg.
A hatályos rendelet ezt a jogkövetkezményt ahhoz a speciális konstrukcióhoz kapcsolja, amelyben:
- a vevő javára társasházi építményi jogot jegyeznek be;
- a fejlesztő az építkezéshez projekthitelt vesz igénybe;
- az Otthon Start kölcsönt a használatbavételi engedély megszerzése előtt, részletekben folyósítják;
- a vételár és a kölcsön összege a projekthitelhez kapcsolódó óvadéki célú számlára kerül.
Mi az a társasházi építményi jog?
Olyan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog, amely az építés alatt álló társasház leendő lakásához kapcsolódik. A konstrukció célja, hogy a vevő és a finanszírozó helyzete már a lakás elkészülése előtt is jogilag rendezettebb és biztosíthatóbb legyen.
Miért nem ugyanaz, mint a saját ház építése?
Az Otthon Start szabályozása külön kezeli azt, amikor valaki saját építkezést valósít meg, és azt, amikor egy fejlesztőtől vásárol építés alatt álló lakást a fenti konstrukcióban. A határidők és a visszafizetéshez kapcsolódó kamat mértéke sem azonos.
1 év az indulásra, legfeljebb 6 év a befejezésre
Az építési munkák megkezdését a kölcsönszerződés megkötését követő 1 éven belül be kell jelenteni a banknak. A használatbavételi engedélyt a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb az építés megkezdésétől számított 6 éven belül kell igazolni.
Ha ez nem teljesül, a kamattámogatás megszűnik, és a már igénybe vett támogatást főszabály szerint a jegybanki alapkamatnál 5 százalékponttal magasabb kamattal növelten kell visszafizetni.
3 év az első részfolyósítástól
A használatbavételi engedélyt a kölcsönszerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb az első kölcsönrész folyósításától számított 3 éven belül kell igazolni.
Ha a határidő a hosszabbítás után is eredménytelenül telik el, a kamattámogatás megszűnik, a már igénybe vett támogatást pedig a jegybanki alapkamattal megegyező kamattal növelten kell visszafizetni.
Fontos pontosítás
A hatályos Otthon Start-rendelet ezeknél a határidő-mulasztásoknál a kamattámogatás megszűnését írja elő. Nem mondja ki, hogy pusztán emiatt a bank automatikusan felmondja a teljes kölcsönszerződést. A támogatás megszűnése ugyanakkor azt is jelenti, hogy a fennmaradó időszakban már nem a támogatott, fix 3%-os kamat alapján kell tovább fizetni a kölcsönt.
Mikortól kezdődik a 3 év?
A leggyakoribb félreértés, hogy a határidőt az adásvételi szerződés aláírásától kell számítani. A rendelet szerint azonban nem ez a kezdőnap.
A 3 év az Otthon Start kölcsön első részletének tényleges folyósításakor indul.
Adásvételi szerződés
A felek rögzítik a fizetési és teljesítési ütemezést.
Első részfolyósítás
Ettől a naptól kezdődik a legfeljebb 3 éves határidő.
Használatbavétel igazolása
A szükséges engedélyt a határidőn belül be kell mutatni a banknak.
Ha tehát az adásvételi szerződés aláírása és az első folyósítás között több hónap telik el, ez az időszak még nem része a 3 évnek. Ettől függetlenül a projekt teljes ütemezését már a szerződéskötés előtt érdemes áttekinteni.
Mi történik, ha csúszik a projekt?
Ha láthatóvá válik, hogy a használatbavételi engedély nem készül el időben, a támogatott személyek indokolással alátámasztott kérelmet nyújthatnak be a kormányhivatalhoz.
A kérelmet a 3 éves határidő lejárta előtt kell beadni. A kormányhivatal további, legfeljebb 1 éves határidőt állapíthat meg.
A hosszabbítás nem automatikus
Nem elég arra hivatkozni, hogy a fejlesztő késésben van. A kérelmet indokolni kell, és még az eredeti határidő lejárta előtt be kell nyújtani. Ezért nem érdemes az utolsó hetekig várni az ügyintézéssel.
Mi történik, ha a meghosszabbított határidő is lejár?
Ha a használatbavételi engedélyt a meghosszabbított határidő végéig sem igazolják a hitelintézetnek, 2 pénzügyi következménnyel kell számolni:
- a kamattámogatás a jövőre nézve megszűnik;
- az addig igénybe vett kamattámogatást az igénybevétel napjától számított, a jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamattal növelten vissza kell fizetni.
A kamattámogatás megszűnése után a hátralévő futamidőre fizetendő kamatot már a rendelet támogatás nélküli kamatszabálya alapján határozzák meg. Ezért a következmény nemcsak egyszeri visszafizetést, hanem a későbbi törlesztőrészlet emelkedését is jelentheti.
Mit érdemes tisztázni a szerződéskötés előtt?
Milyen finanszírozási konstrukcióról van szó?
Kérdezz rá, hogy a vásárlás valóban a társasházi építményi joghoz és projekthitelhez kapcsolódó részfolyósítási szabály alá tartozik-e.
Mikor várható az első részfolyósítás?
Ez határozza meg a 3 éves határidő kezdőnapját, ezért a dátumot a bankkal is érdemes egyeztetni.
Mennyire reális a fejlesztő ütemterve?
Nézd meg, milyen készültségi fokon áll a projekt, és mit rögzít a szerződés a késedelem következményeiről.
Ki figyeli a jogszabályi határidőt?
Ne csak a tervezett átadás dátumát vezesd. Az első folyósítás és a hosszabbítási kérelem végső időpontja is legyen külön rögzítve.
Összefoglalva a lényeget
A 3 éves határidő az első kölcsönrész folyósításakor indul, és indokolt esetben további legfeljebb 1 évvel meghosszabbítható.
Ha a használatbavételi engedélyt ezalatt sem igazolják, megszűnik a kamattámogatás. Az addig igénybe vett támogatást a jegybanki alapkamattal megegyező kamattal növelten vissza kell fizetni, a kölcsön pedig a hátralévő időszakban már nem a támogatott 3%-os kamattal fut tovább.
Ezért már a szerződés aláírása előtt érdemes pontosan tisztázni, milyen konstrukcióban történik a finanszírozás, mikor indulhat az első folyósítás, és mennyire tartható a projekt ütemezése.
