Változott az Otthon Start és a CSOK Plusz szabálya: mit jelent ez annak, aki új építésű lakást venne?

Az új építésű lakásoknál eddig az egyik legnagyobb nehézséget a finanszírozás időzítése jelentette: hiába választotta ki a vevő az ingatlant, a támogatott hitel folyósítása sok esetben csak a használatbavételi engedélyhez igazodva indulhatott el. A most megjelent rendelet ezen változtat, és bizonyos esetekben megnyitja annak lehetőségét, hogy az Otthon Start és a CSOK Plusz finanszírozása már a használatbavételi engedély előtt is elindulhasson. A módosítás célja, hogy az új építésű lakást vásárlók erősebb pozícióba kerüljenek, miközben a pénzmozgás és a banki kontroll továbbra is biztonságos keretek között maradjon.

A 40/2026. (III. 5.) Korm. rendelet lényege, hogy az új építésű lakásoknál az államilag támogatott hitelek folyósítása rugalmasabbá válik. A rendelet indokolása szerint a társasházi építményi jog bevezetése „minden korábbinál erősebb vevői pozíciót” teremt a kivitelezés alatt álló új lakások megvásárlásánál, és ennek eredményeként az Otthon Start FIX 3% hitel és a CSOK Plusz összege akár a használatbavételi engedély kiadása előtt is folyósítható lehet. A jogalkotó azt is külön kiemeli, hogy az új rendszer biztonságát az adja, hogy a kölcsön összege elkülönített, óvadéki célú számlára kerülhet, amelyhez a fejlesztő csak a lakás elkészülte után fér hozzá.

A rendelet gyakorlati jelentősége

Ennek a gyakorlati jelentősége az, hogy az új építésű ügyleteknél eddig gyakran az volt a feszültség, hogy a vevő már elköteleződött, az ingatlan épült, de a támogatott finanszírozás teljes körű igénybevétele időben csak később tudott megvalósulni. A mostani módosítás ezt a helyzetet próbálja kezelni.

Ez azt jelenti, hogy már félkész lakásra is könnyebb lesz hitelt kapni?

A rendeletet ugyanakkor nem úgy érdemes értelmezni, hogy innentől minden félkész új lakás finanszírozható lesz, hanem úgy, hogy bizonyos jogi és banki feltételek mellett előbbre kerülhet a folyósítás időpontja. Az Otthon Start módosított szabálya szerint új építésű otthon vásárlásánál a kölcsön folyósítása történhet a használatbavételi engedély bemutatása után, de bizonyos esetekben már előtte is. A konstrukció típusától függően ez egyes esetekben részletekben, más esetekben akár egy összegben vagy részletekben történhet.

Ugyanez a logika megjelenik a CSOK Plusznál is: a használatbavételi engedély előtti folyósítás ott is bekerült a szabályok közé, bizonyos esetekben részletekben, más esetekben akár egy összegben vagy részletekben.

Vagyis a hangsúly nem azon van, hogy „könnyebb lett”, hanem azon, hogy rugalmasabb lett, miközben a banki kontroll megmarad.

Mi védi a vevőt ebben az új rendszerben?

A rendelet egyik legfontosabb eleme az óvadéki célú számla. Az Otthon Start módosítása kimondja, hogy bizonyos esetekben a vételárat — és annak a hitelből finanszírozott részét is — nem egyszerűen közvetlenül az eladónak kell teljesíteni, hanem a projekthitelhez kapcsolódó, pénzügyi intézménynél vezetett óvadéki célú számlára.

Ez azért lényeges, mert így a pénz útja kontrolláltabb. A rendelet indokolása szerint a fejlesztő ehhez az összeghez csak a lakás elkészültét követően juthat hozzá, miközben a vevő oldalán a támogatott finanszírozás korábban is megindulhat.

Mit jelent ez a banki gyakorlatban?

Nagyon sokat. Az új szabály nem kapcsolja ki a hitelbírálatot, sőt bizonyos pontokon még hangsúlyosabbá teszi a bank szerepét. Az Otthon Start rendeletmódosítása szerint a hitelintézetnek ellenőriznie kell, hogy az otthon a megfelelő szakaszban alkalmas-e a lakhatási igények kielégítésére, és azt is rögzíti, hogy az ilyen esetekben az ingatlan-értékbecslési szakvéleménynek a megfelelő időpontban kell elkészülnie. Főszabály szerint az értékbecslés 90 napnál nem lehet régebbi, de azokban az esetekben, ahol a folyósítás eltérő időzítéshez kötődik, kizárólag a megfelelő, későbbi időpontban készült szakvélemény fogadható el.

Ez a gyakorlatban azt jelenti: attól, hogy a rendelet megnyitott egy új jogi lehetőséget, a banki gyakorlat továbbra sem lesz automatikus. A jogszabály már megnyitotta a lehetőséget, de a banki gyakorlat intézményenként eltérhet.

Van egy másik fontos buktató is: a régi előszerződés ára ma már problémát okozhat

Az Otthon Start alapjogszabálya szerint vásárlás esetén a vételár legfeljebb 20%-kal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől. Ebből a gyakorlatban az következik, hogy ha valaki 2-3 évvel ezelőtt kötött előszerződést egy új építésű lakásra, és azóta a projekt, a piac vagy az adott környék árszintje jelentősen megváltozott, akkor előállhat olyan helyzet, hogy a korábbi szerződéses ár és a mostani banki értékbecslés között már túl nagy az eltérés.

Ilyenkor hiába tűnik jó hírnek az, hogy a friss rendelet rugalmasabbá teszi a használatbavételi engedély előtti folyósítást, az ügylet ettől még kieshet a jogosultsági feltételek közül: azon, hogy a vételár és a forgalmi érték között a rendelet által megengedettnél nagyobb különbség van.

Mire érdemes most figyelni annak, aki új építésű lakást nézett ki?

A mostani változás valóban fontos, mert az új építésű lakásoknál egy régóta fennálló finanszírozási feszültséget próbál kezelni. Ugyanakkor a sikeres ügylethez továbbra is több dolognak egyszerre kell rendben lennie:

• az ingatlan jogi státuszának,
• a projekt finanszírozási szerkezetének,
• a bank által elfogadható értékbecslésnek,
• a vevő hitelképességének,
• és annak is, hogy az adott bank a gyakorlatban hogyan alkalmazza ezt az új lehetőséget.

A rendeletből az is látszik, hogy az Otthon Start azon speciális esetében, amikor a használatbavételi engedély előtti folyósítás részletekben, társasházi építményi jog és projekthitel mellett történik, az építési munkák elvégzését legfeljebb az első részlet folyósításától számított 3 éven belül kell igazolni, indokolt esetben pedig legfeljebb 1 év hosszabbítás kérhető. Ha ez nem történik meg, a kamattámogatás megszűnik, és a már igénybe vett kamattámogatást a jegybanki alapkamat mértékével megegyező kamattal növelten kell visszafizetni.

Ezért a legfontosabb üzenet most talán ez: a rendelet nyitott egy új kaput, de nem lett minden egyszerűbb, csak több ügylet válhat megoldhatóvá azok közül, amelyek eddig időzítési okból szorultak be.

Az új szabályozás jó hír lehet azoknak, akik új építésű lakásban gondolkodnak, mert végre nem csak az számít, hogy mikor kerül a vevő elé a használatbavételi engedély, hanem az is, hogy közben milyen jogi és pénzügyi biztonság mellett lehet elindítani a finanszírozást. De éppen ezért most még fontosabb lett a jó előkészítés: nem elég azt látni, hogy „megnyílt egy lehetőség”, azt is meg kell nézni, hogy az adott ügylet valóban belefér-e a szabályokba és a banki gyakorlatba is.

Nem csak azt érdemes megnézni, mit változott a rendelet, hanem azt is, hogy a saját ügyleted valóban belefér-e a banki gyakorlatba. Ha szeretnéd előre látni a legfontosabb kockázatokat, kérd a Banki Előminősítő Röntgent, és nézesd át szakértővel, hogy a kiszemelt új építésű lakás finanszírozható-e biztonsággal.