Egyre több részlet derül ki a szeptemberben induló államilag támogatott lakáshitelről, amely azok számára is elérhető lesz, akik nem vállalnak gyermeket. Az új program célja, hogy első otthonhoz segítse a fiatalokat – méghozzá fix 3%-os kamattal. Bár a jogszabály még nem jelent meg, a kormányzati kommunikáció és a bankokkal folytatott egyeztetések alapján már kirajzolódik, mire számíthatunk. Most összeszedtük, mit érdemes tudnod róla – és hogyan tudsz időben, tudatosan felkészülni.
Milyen feltételekkel indul az új hitel?
A szeptembertől igényelhető Otthon Start lakáshitel alapvető paraméterei a következők:
- Fix 3%-os kamat a teljes futamidőre
- Legfeljebb 50 millió forintos hitelösszeg
- Minimálisan 10% önerő
- Maximum 1,5 millió Ft/nm négyzetméterárú ingatlanra vehető fel
- Csak első lakásvásárlók vehetik igénybe
- 2 év igazolt társadalombiztosítási jogviszony szükséges
- A támogatás 25 évre szól
Jó hír, hogy nincs gyermekvállalási feltétel, így azok is jogosultak lehetnek, akik nem szeretnének CSOK Pluszt igénybe venni.
Új információk – és mit jelentenek számodra
A későbbi pontosításokból kiderült, hogy:
- Társasházi lakás esetén 100 millió, családi ház esetén 150 millió forint a felső ingatlanérték-határ.
- Időben korlátozott programról van szó, így az elérhetősége nem lesz tartós.
- CSOK Plusszal kombinálható, de ehhez jogszabály-módosítás is szükséges lehet.
Ez azt jelenti, hogy a lehetőség adott, de időben kell cselekedned – a kereslet felfutásával a kínálat is megváltozhat.
Hogyan viszonyul a CSOK Pluszhoz?
Az új lakáshitel több ponton hasonlít a már ismert, 2024 eleje óta országszerte elérhető CSOK Plusz konstrukcióhoz:
- itt is 3%-os a kamat (bár a CSOK Plusz esetében ez legfeljebb 3%, és néhány bank még ennél is kedvezőbb ajánlatot nyújt),
- a maximálisan felvehető hitelösszeg szintén 50 millió forint.
A lényegi különbség azonban az, hogy:
- míg a CSOK Pluszhoz legalább egy gyermek vállalása szükséges, és
- az 50 milliós hitelkeret kizárólag három (meglévő és vállalt) gyermek esetén jár,
- addig az Otthon Startnál nincs gyermekvállalási feltétel.
Ugyanakkor a CSOK Plusz további előnyöket is tartogat azok számára, akik családot terveznek:
- a második gyermektől kezdve gyermekenként 10 millió forintot enged el az állam a fennálló tartozásból,
- az első gyermek megszületése után egy évre fel is lehet függeszteni a törlesztést.
Az Otthon Start így első ránézésre akár a CSOK Plusz „gyermekvállalás nélküli változatának” is tűnhet, de a teljes képet egyelőre még nem ismerjük – több részletszabály csak a jogszabályok megjelenésével válik véglegessé.
Mennyi lesz a törlesztés?
A bejelentések szerint a hitel fix 3%-os kamata alapján könnyen kalkulálható, hogy:
- 25 éves futamidőre 10 millió forintonként körülbelül 67 521 Ft havi törlesztőrészlettel lehet számolni,
- ami nagyjából 30%-kal alacsonyabb, mint egy 6,5%-os piaci lakáshitel havi részlete.
Várhatóan választható lesz rövidebb futamidő is:
- 15 éves futamidő esetén a törlesztés körülbelül 21%-kal alacsonyabb,
- 20 éves futamidőnél pedig 26%-kal kedvezőbb, mint egy átlagos, 6,5%-os piaci lakáshitel esetén.
A teljes visszafizetendő összeg:
- Otthon Start esetén 50 millió forintra vetítve: 71 millió forint körül alakul,
- míg ugyanez egy piaci kamatozású konstrukcióban 101 millió forintra is rúghat.
Az itt leírtaktól eltérés csak akkor lehet, ha – a CSOK Pluszhoz hasonlóan – a jogszabály lehetőséget ad arra, hogy az első 12 hónapban az ügyfél csak kamatot törlesszen. lyen esetben a havi részletek alacsonyabbak lehetnek az első évben, de az összhatást tekintve ez csökkentheti a hosszú távú adósságszolgálati előnyt. Mivel azonban az Otthon Start nem kötődik gyermekvállaláshoz, az ilyen típusú átmeneti könnyítések valószínűsége alacsonyabb.
Mekkora jövedelem kell az Otthon Start hitelhez?
Az MNB úgynevezett adósságfékszabályai meghatározzák, hogy mekkora arányban lehet a jövedelmet hiteltörlesztésre fordítani. A szabály a következőképp alakul:
- nettó 600 ezer forint alatti jövedelem és/vagy nem energiahatékony ingatlan esetén a jövedelem legfeljebb 50%-a lehet törlesztés,
- nettó 600 ezer Ft feletti jövedelemnél és/vagy energiahatékony ingatlan esetén ez az arány 60%-ra nőhet.
Ez alapján a minimálisan szükséges nettó jövedelem az alábbiak szerint alakul:
| Hitelösszeg | Jövedelem-terhelhetőség szerint minimálisan elvárt nettó havi jövedelem |
| 20 millió Ft | kb. 190 000 Ft (50%-os szabály szerint) |
| 50 millió Ft | kb. 474 000 Ft |
| 100 millió Ft (pl. CSOK Plusz + Otthon Start kombináció) | 801 000 Ft (60%-os szabály szerint) |
Bár a 100 milliós kombinált hitel elméletileg elérhető, a gyakorlatban a kereskedelmi bankok gyakran ennél is szigorúbb belső limitekkel dolgoznak, így magasabb jövedelmet várhatnak el.
Mit jelent ez a fiatalok és közszférában dolgozók számára?
A jövedelemelvárások sok esetben a legnagyobb akadályt a 30 év alatti korosztálynak és a közalkalmazotti szektorban dolgozóknak jelentik.
A KSH 2024-es adatai alapján, nettósított keresetek szerint:
- a 20–29 évesek átlagosan legfeljebb kb. 39 millió Ft hitelösszegre lehetnek jogosultak,
- a 30–39 évesek esetében ez a maximum kb. 48 millió Ft.
És fontos: ezek nem mediánbérek, hanem átlagok – vagyis a valóságban sokaknál még alacsonyabbak a számok.
Ebből jól látszik, hogy bár a program célja a fiatalok otthonhoz juttatása, a tényleges hitelképesség – különösen CSOK Plusz kombináció esetén – korlátozó tényező lehet.
Lakástámogatás vagy befektetés? – Nem mindegy, miért veszed fel
Az Otthon Start program lényege az, hogy azok is esélyt kapjanak az első saját otthonra, akik a jelenlegi piaci kamatszint mellett önerőből vagy támogatás nélkül nem tudnának vásárolni. De mi történik akkor, ha valaki valójában már rendelkezik a teljes vételárhoz szükséges összeggel?
Például: ha van 50 millió forintod, amit akár korábbi ingatlan eladásából, akár más megtakarításból most azonnal lakásvásárlásra tudnál fordítani, mégis dönthetsz úgy, hogy inkább felveszed a támogatott hitelt, és a saját pénzedet befektetésben dolgoztatod tovább.
Számokkal:
- egy évi 5,57%-os kamatos hozam mellett (ez az a reálisan elérhető hozam, ami 25 év alatt 50 millióból 194 millió forintot csinál),
- miközben az Otthon Start hitel összes visszafizetése kb. 71 millió forint (tőke + kamat),
- így a különbség akár 123 millió Ft nyereség is lehet — minden szabályt betartva.
📈 Ez az úgynevezett arbitrázshelyzet, amikor olcsó pénzből vásárolsz, miközben a saját pénzed magasabb hozamot termel. És valóban, ez nem tilos. A kérdés csak az: erre való-e a támogatott hitel?
Mi a Honnan Lesz Lakásom?-nál azt mondjuk:
💬 „Nem a matekkal van baj. Azzal van, ha elfelejtjük, hogy ennek a programnak az a célja, hogy esélyt adjon, nem pedig hogy előnyt.”
📎 Bővebben is írtunk erről, ha érdekel a pénzügyi logika háttere:
👉 Otthon Start – Lakástámogatás vagy befektetés?
Mit nem tudunk még az Otthon Start hitelről?
A program bejelentése óta rengeteg kérdésre kaptunk már választ, ugyanakkor továbbra is maradt néhány kritikus részlet, amelyről – jogszabály hiányában – csak következtetni lehet. Ezek egy része nemcsak adminisztratív jellegű, hanem komolyan befolyásolhatja, hogy ki lesz jogosult, és hogyan lehet majd élni a hitellel.
❓ Ki számít első lakásvásárlónak?
Ez talán a leggyakrabban visszatérő kérdés – és jelenleg nincs rá egyértelmű válasz.
- Az eddigi információk szerint első lakásvásárlónak számít az,
- aki nem rendelkezik 50% feletti lakástulajdonnal,
- tehát például olyan házaspár is beleférhet, ahol mindkét fél már korábban tulajdonolt ingatlant, de csak felesben.
- Nem tisztázott az sem, hogy
- számít-e a korábban már meglévő, de eladott tulajdonrész,
- vagy kizáró tényező lehet-e az, ha valaki valaha elérte az 50%-os tulajdonrészt, még ha ma már nincs is a nevén az ingatlan.
A legvalószínűbb az, hogy az Otthon Start esetén az MNB adósságfékszabályai mentén értelmezik majd az elsőlakás-fogalmát, ahogyan ez a 10%-os önerő szabályozásánál is történt.
Eszerint jogosult lehet az is, aki:
- semmikor nem rendelkezett 50% feletti lakástulajdonnal, vagy
- csak olyan lakásban volt tulajdonrésze, amelyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhelt (pl. szülő, özvegyi haszonélvezet).
🕳️ És mi minden más hiányzik még?
Bár a főbb feltételek ismertek, több sarkalatos részletről továbbra sincs végleges információ. Ezek közül néhány:
- Mekkora lesz a pontos kamattámogatás?
A CSOK Plusz esetén például a formula az 5 éves ÁKK-hozam * 1,1 + 1 százalékpont. Ez viszont sokkal szűkmarkúbb volt, mint a régi konstrukciókban. Nem tudni, itt mennyit vállal majd át az állam – ez pedig a banki ajánlatok versenyképességét is befolyásolja. - Lesz-e tőketörlesztés nélküli időszak?
A CSOK Plusznál az első gyermek megszületése után egy évre felfüggeszthető a törlesztés. Itt viszont – mivel nem gyermekvállaláshoz kötött a konstrukció – valószínűtlen, hogy ilyen kedvezmény bekerülne, de nem kizárt. - Mire lehet pontosan felhasználni?
- Csak vásárlásra vagy építésre is?
- Meglévő ingatlan bővítésére, korszerűsítésére?
- Mi a helyzet az olyan építkezésekkel, amelyek nem járnak adásvétellel?
Ezek kulcskérdések, különösen a vidéki vagy generációs együttélési formák esetében.
- Alkalmas lehet-e hitelkiváltásra?
Például olyan esetben, ahol valaki nemrég vásárolta meg első lakását piaci hitelből, és most kiváltaná ezzel a kedvezményessel. Jelenleg úgy tűnik, hogy ez a cél ütközne a program szándékával, hiszen nem új lakáshoz jutást támogatna, hanem utólagos optimalizálást. - Kiváltható lesz-e CSOK Pluszra?
Életszerű lenne, ha az Otthon Startot később CSOK Pluszra lehetne „frissíteni”, például ha valaki időközben gyermeket vállal. Így élhetne a 10 millió Ft-os gyermekenkénti tartozáselengedéssel is.
Ezzel párhuzamosan felmerülhetne az a lehetőség is, hogy az Otthon Start önállóan is biztosítsa ezt a kedvezményt – ha valaki időközben családot alapít, de korábban nem vette igénybe a CSOK Pluszt.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A fentiek nem akadályok – hanem ismerethiányok.
A Honnan Lesz Lakásom? közösség szemlélete az, hogy:
„Nem akkor döntünk jól, ha mindenre választ kapunk, hanem ha tudjuk, mire kell rákérdezni.”
Ezért mi már most segítünk:
- előminősítéssel,
- felkészülési listákkal,
- és a tanácsadóinkkal, akik nem találgatnak, hanem a ma elérhető legjobb tudással segítenek jól dönteni.
Hol és mennyi lakás jöhet szóba? – Tágul a kínálat, de nem egyformán
Bármilyen támogatott hitel bevezetése előtt az egyik legfontosabb kérdés mindig az: egyáltalán mire lehet majd felhasználni? Van-e elég olyan ingatlan, amely valóban belefér a feltételekbe?
A négyzetméterárra vonatkozó korlát – maximum 1,5 millió Ft/nm – és az ingatlan teljes vételárának plafonja eredetileg 100 millió forint volt, ám a legutóbbi bejelentés szerint családi házak esetében ez 150 millió forintra emelkedett. Ez a módosítás látványosan kitágította a választható ingatlanok körét, különösen egyes népszerű térségekben.
A számok alapján így néz ki a kép:
- A vidéki lakáspiacon – a Zenga.hu adatai szerint – szinte minden eladó ingatlan belefér az 1,5 milliós nm-ár alatt meghúzott határba.
- A vármegyeszékhelyeken az arány még ennél is magasabb: 96% feletti a támogatott hitelre elvileg alkalmas kínálat.
- Budapesten ugyan több a túlárazott ingatlan, de még itt is jelentős a kínálat azokból a lakásokból, amelyek megfelelnek az értékhatároknak – különösen a kisebb alapterületű, belépő szintű otthonok között.
A legnagyobb ugrás a családi házak piacán történt:
Az, hogy a támogatott árplafon 100-ról 150 millió forintra nőtt, országos szinten 20%-kal növelte az elvileg elérhető családi házak számát. Ez az arány azonban egyes térségekben jóval magasabb:
| Régió | Kínálatbővülés a 150 milliós határ miatt |
| Budapest | +84% |
| Fővárosi agglomeráció | +64% |
| Balaton környéke | +39% |
| Országos átlag | +20% |
Ez azt jelenti, hogy egy-egy jól irányzott kormányzati finomhangolás egész térségek lakáspiaci mozgását élénkítheti – különösen ott, ahol a korábbi 100 milliós plafon egyszerűen nem volt elég családi ház vásárlásához.
És mit jelent ez egy első lakást keresőnek?
- A lehetőségek száma nő, de nem minden régióban egyformán.
- Budapesten és az agglomerációban a kínálat bővülése valódi segítséget jelenthet azoknak, akik korábban a plafon miatt kiszorultak.
- Vidéken eddig is bőséges volt a választék – itt inkább az számít, ki tudja időben lefoglalni azokat az ingatlanokat, amelyek megfelelnek a hitel feltételeinek.
A Honnan Lesz Lakásom? csapatánál folyamatosan nyomon követjük, hogy melyik régióban mennyire illeszkedik a kínálat a program paramétereihez – így ha bizonytalan vagy abban, hogy „nálatok ez működhet-e”, kérd előminősítésünket és területi konzultációnkat.
💬 „A jó hitel csak akkor jó, ha van mire elkölteni. És nem mindegy, hogy milyen gyorsan kell döntened.”
Ki mer ma még hinni abban, hogy lesz saját lakása?
Saját lakást venni: sokáig ez volt a felnőtté válás egyik legfontosabb mérföldköve. Ma viszont egyre többen gondolják úgy, hogy számukra ez a cél végleg elérhetetlenné vált.
Egy 2024-es reprezentatív kutatás (Zenga és OTP együttműködésében) megerősíti: az életkor előrehaladtával nő az ingatlanvásárlási tapasztalat, de az elszalasztott lehetőség érzése is.
Akiknek már sikerült – és akik úgy érzik, lemaradtak
- A 25 év alattiak körében mindössze 16% vásárolt már életében ingatlant,
- a 25–34 éveseknél ez az arány 38%,
- a 35–44 évesek között 60% rendelkezik vásárlási tapasztalattal,
- az 55–69 éves korosztályban pedig már több mint kétharmad (68%) vett valaha saját otthont.
Ez egyúttal azt is jelenti: minél tovább vársz, annál valószínűbb, hogy örökre kimaradsz.
A kutatás szerint azok közül, akik még nem vásároltak lakást, minden második ember úgy gondolja:
- vagy soha nem is szeretne (8%),
- vagy nem is fog tudni (42%).
Ez a lemondás leginkább a 35 év felettiekre jellemző, de már a fiatalabb generációkban is komoly az elbizonytalanodás:
- a 18–24 évesek 16%-a,
- a 25–34 évesek 35%-a is úgy látja, hogy nem lesz esélye saját otthonhoz jutni.
Vidéken optimistábbak – de ott is drágulás van
Érdekes módon a kisebb településeken élők bizakodóbbak:
- a községek lakosainak csak 37%-a gondolja azt, hogy nem lesz képes saját ingatlant vásárolni.
Ez a különbség részben annak köszönhető, hogy vidéken még több az elérhető árú lakás, viszont ott is érzékelhető az áremelkedés. Különösen a belépő szintű, kisebb méretű lakásoknál:
A zenga.hu adatai szerint a 40 nm-nél kisebb budapesti lakások ára másfél év alatt közel 40%-kal nőtt – márpedig ezek a lakások voltak eddig a leggyakoribb első otthonok.
A HLL szerint: nem szabad beletörődni
Az Otthon Start épp azoknak szól, akik még nem léptek be a piacra – de még nem is mondtak le róla végleg. Ez a program akkor lesz igazán hasznos, ha:
- azokat célozza, akik reálisan gondolkodnak a lehetőségeikről,
- és akik hajlandók felkészülni, előminősítést kérni, számolni – nem csak álmodni.
💬 „Saját lakást venni ma már nem kor kérdése, hanem bátorságé. És a bátorság mindig felkészüléssel kezdődik.” – Honnan Lesz Lakásom?
Lakásárrobbanás a láthatáron? – A 3% sokakat megmozdíthat
A fix 3%-os kamatozású Otthon Start hitel lényegesen kedvezőbb a jelenlegi piaci lakáshitelekhez képest. Ez nemcsak azok számára jelent belépési lehetőséget, akik eddig nem voltak hitelképesek, hanem több ezer új vevőt hozhat vissza a lakáspiacra – és ezzel megmozgatja az árakat is.
➤ Több vevő = magasabb árak
- A támogatott hitellel megnő a fizetőképes kereslet – különösen azokban a szegmensekben, ahol az ár belefér a feltételekbe.
- Ahol hirtelen több vevő jelenik meg, ott az árak elkezdenek felfelé kúszni – főként a kisebb, belépő szintű és keresett lokációban lévő lakásoknál.
- Az eladók gyorsan reagálnak: akinek van mit eladnia, az többet kér érte, ha látja, hogy megnőtt a vásárlási hajlandóság.
➤ Aki most nem lép, az később drágábban fizethet
- A kínálat nem bővül egyik napról a másikra, viszont a kereslet nagyon is.
- Ez azt eredményezheti, hogy aki most nem tud lépni, később már csak magasabb áron találhat hasonló ingatlant.
- Az árnövekedés különösen ott lehet gyors és érezhető, ahol szűk a választék: nagyvárosok peremkerületeiben, agglomerációs övezetekben vagy felkapott kisvárosi lokációkban.
Duális piac: belépők és kiszorulók
A bevezetett érték- és négyzetméterár-plafon célja egyértelműen az volt, hogy a program a középosztálynak és első lakásvásárlóknak szóljon. Ennek következménye viszont egy kettős piac kialakulása lehet:
- A támogatott szegmensben (100 millió Ft alatti, max. 1,5 millió Ft/nm-es lakások esetén):
- megnövekedett kereslet,
- gyors elkelések,
- túlkereslet és licithelyzetek alakulhatnak ki.
- A nem támogatott szegmensben (drága házak, luxuslakások, penthouse-ok):
- csökkenő érdeklődés,
- és a vásárlók továbbra is csak piaci kamattal vagy készpénzzel tudnak megjelenni.
Árpolitika és méretkorlát: mire lesz elég a plafon?
A jelenlegi szabályok miatt sok eladó már most is úgy áraz, hogy épp a támogatott keret alá férjen be:
- 99,9 milliós hirdetési árak,
- tudatosan visszavágott négyzetméterek,
- és „első lakásra optimalizált” kisebb alapterületek kerülnek előtérbe.
Mivel az ár és négyzetméter is plafonhoz van kötve:
- a fő célcsoport a 50–70 nm-es lakások lesznek,
- hiszen ezek tudnak árban és alapterületben is beleférni.
💬 „Az árplafon jó szándék, de ha sokan versenyeznek kevés lakásért, az végeredményben felveri az árakat – és visszaterel a kiindulópontra. Ezért kell időben és tudatosan lépni.” – HLL
Miért nem szabad csak a 3%-os kamatra fókuszálni?
Mert a hitel nem ajándék, hanem kötelezettség. A kedvező kamat segíthet, de csak akkor éri meg élni vele, ha:
- stabil a jövedelmi helyzeted,
- tudsz önerőt biztosítani,
- és nem kényszerű döntést hozol csak a támogatás miatt.
Mi történik, ha nem leszünk jogosultak?
Ez is benne van a pakliban. A legfontosabb, hogy ne a „hátha beleférünk” stratégiával indulj neki, hanem:
- tudd meg, mire vagy jogosult,
- számolj alternatív megoldásokkal is, például piaci lakáshitel, szabad felhasználású hitel, bérlés.
Mit érdemes most tenni?
Jó tanács: ne várj a jogszabályra tétlenül. Készülj fel tudatosan!
✅ Kérj előminősítést,
✅ Ellenőrizd a KHR státuszod,
✅ Állítsd össze a saját lakásprojekted tervét,
✅ Beszélj tanácsadóval – nem kalkulátorral, hanem emberrel.
A Honnan Lesz Lakásom? csapata nem jósol, hanem felkészít.
A 3%-os hitel egy lehetőség – de csak akkor élhetsz vele, ha időben felkészülsz.
