Ha visszatérne a KATA vagy egy ahhoz hasonló egyszerűbb vállalkozói adózási forma, az sok egyéni vállalkozó számára nemcsak adózási, hanem hitelképességi szempontból is fontos változást hozhatna. A hatás azonban nem azonnal jelentkezne: a bankok a múltbeli, igazolt jövedelmet vizsgálják, ezért a kedvezőbb számítás csak fokozatosan épülhetne be a lakáshitelezésbe.
A vállalkozók hitelfelvétele ma is az egyik legérzékenyebb terület a lakáshitelezésben. Míg egy alkalmazottnál a munkabér viszonylag egyszerűen ellenőrizhető, addig egy egyéni vállalkozó esetében a bank azt vizsgálja, hogy a bevételből mennyi tekinthető igazolt, fenntartható, hitelezhető jövedelemnek.
Ezért lehet jelentősége annak, ha a vállalkozói adózás szabályai változnak. Nemcsak az számít ugyanis, hogy egy vállalkozó mennyit keres, hanem az is, hogy ebből a bank mennyit fogad el hitelbírálatkor.
Miért fontos ez lakáshitel szempontból?
A 2022-es KATA-szigorítás után sok egyéni vállalkozó került át átalányadózásba. Ez többeknél nemcsak magasabb adminisztrációt jelentett, hanem azt is, hogy a bankok a hitelbírálat során alacsonyabb igazolt jövedelemmel tudtak számolni.
Az átalányadózásnál a bankok jellemzően nem a teljes bevételt veszik figyelembe, hanem azt költséghányaddal csökkentik. Ez azt jelenti, hogy hiába látszik a vállalkozásban stabil pénzmozgás, a banki számításban ebből kevesebb jelenhet meg hitelezhető jövedelemként.
Ez pedig közvetlenül befolyásolhatja:
- mekkora lakáshitelt kaphat az ügyfél,
- belefér-e a törlesztőrészlet a jövedelmébe,
- mennyi önerőre lehet szüksége,
- egyáltalán hitelképesnek minősül-e az adott banknál.
Banki jövedelemszámítás vállalkozók esetén
A lakáshitelezésben a bankok a vállalkozói jövedelmet más logika alapján vizsgálják, mint az alkalmazotti munkabért. Ilyenkor nemcsak a bevétel nagysága számít, hanem az is, hogy ebből mennyi igazolható hivatalosan, és mennyit fogad el a bank fenntartható havi jövedelemként.
KATA szerint adózó vállalkozóknál a bankok jellemzően a NAV által igazolt jövedelemből indulnak ki. Ez azt jelenti, hogy a hitelbírálatnál nem egyszerűen az számít, hogy a vállalkozó havi szinten mennyit számlázott ki, hanem az, hogy a hivatalos igazolások alapján mekkora jövedelem vehető figyelembe banki szempontból.
Fontos: a banki gyakorlatok között lehetnek eltérések. Ugyanazt a vállalkozói jövedelmet az egyik pénzintézet kedvezőbben, egy másik óvatosabban értékelheti, ezért vállalkozóként különösen fontos az előzetes hitelképességi vizsgálat.
Ez jól mutatja, hogy vállalkozói jövedelemnél nemcsak az adózási forma számít, hanem az is, hogy melyik bank milyen szabály alapján értékeli ugyanazt a jövedelmet.
Miért javíthatná a KATA a hitelképességet?
Egy egyszerűbb, kiszámíthatóbb adózási forma a bankok számára is átláthatóbb jövedelmi helyzetet teremthet. Ha egy vállalkozó bevételének nagyobb része válik hivatalosan igazolt, bank által is elfogadható jövedelemmé, az javíthatja a hitelképességét.
Ez különösen azoknál lehet fontos, akik:
- stabilan dolgoznak vállalkozóként,
- rendszeres bevételük van,
- a számlaforgalmuk alapján pénzügyileg terhelhetők lennének,
- de a jelenlegi adózási forma miatt a banki számításban alacsonyabb jövedelem jelenik meg.
Vagyis a változás nem automatikusan jelentene magasabb hitelösszeget mindenkinek, de sok vállalkozónál javíthatná a bank által elfogadható jövedelmi képet.
Ahogy Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője fogalmazott:
„Minden olyan szabályozási változás, amely növeli a bevétel bankok számára is elfogadható, látható részét, javíthatja a hitelképességet. Ugyanakkor a bankok kockázatkezelése továbbra is biztonsági szűrőn keresztül értékeli majd a számokat: a papíron megemelkedett jövedelem mögött valós, fenntartható pénzügyi stabilitást kell látniuk.”
– Garam Dániel, money.hu hitelszakértő
A változás nem egyik hónapról a másikra jelenne meg
Fontos látni, hogy még egy kedvező jogszabályi változás sem jelentene azonnali hitelkönnyítést.
A bankok a lezárt adóévek, NAV-igazolások és bevallások alapján számolnak. Ez azt jelenti, hogy ha egy kedvezőbb adózási szabály 2026-ban lépne életbe, annak hatása legkorábban a 2026-os adóév lezárása után, vagyis 2027-ben jelenhetne meg a hitelbírálatban.
Ráadásul ekkor is előfordulhatna, hogy a bank csak törtidőszakot lát, vagy vegyesen kell számolnia az átalányadós és a katás időszak jövedelmét.
A teljes, 12 hónapra vonatkozó, egységesen értékelhető jövedelemhatás sok esetben csak később, akár a 2028-as adóévet követően válhatna általánosan figyelembe vehetővé.
Mit jelent ez annak, aki most készül lakásvásárlásra?
Ha vállalkozóként lakáshitelen gondolkodsz, nem érdemes kizárólag egy jövőbeni szabályváltozásra várni. A bankok ma is a jelenleg igazolható jövedelem, a számlaforgalom, a vállalkozói múlt, a meglévő kötelezettségek és az ügyfél teljes pénzügyi helyzete alapján döntenek.
Ezért már most érdemes rendbe tenni azokat a tényezőket, amelyek a hitelbírálatnál számítanak:
- legyen átlátható a bankszámlaforgalom,
- ne legyenek rendezetlen tartozások,
- legyen követhető a vállalkozói bevétel,
- időben legyenek beadva a bevallások,
- ne közvetlenül hiteligénylés előtt történjen nagyobb pénzügyi átrendezés,
- és érdemes előre megnézni, melyik bank hogyan számolná a vállalkozói jövedelmet.
Vállalkozóként különösen nagy különbség lehet bank és bank között. Ugyanarra a jövedelemre az egyik pénzintézet adhat kedvezőbb hitelösszeget, míg egy másik jóval óvatosabban számolhat.
Erről beszéltünk az InfoRádióban
A témáról Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője az InfoRádióban is beszélt.
A beszélgetésben szó volt arról, hogy a vállalkozói adózás változása miért lehet fontos a lakáshitelezésben, hogyan számolhatnak a bankok a katás jövedelemmel, és miért nem várható azonnali hatás még akkor sem, ha a szabályozás kedvező irányba változik.
A lényeg: nem az adózási forma önmagában dönt, hanem a bank által elfogadott jövedelem
A KATA esetleges visszatérése sok vállalkozó számára kedvező fejlemény lehetne, de lakáshitel szempontból a kulcskérdés továbbra is az, hogy a bank mekkora igazolt, fenntartható jövedelmet fogad el.
A hitelképesség nemcsak azon múlik, mennyi pénz érkezik be a vállalkozásba, hanem azon is, hogy ebből mennyi látható és elfogadható a banki szabályok szerint.
Ezért vállalkozóként különösen fontos az előzetes hitelképességi vizsgálat. Így még a lakáskeresés előtt kiderülhet, hogy melyik banknál, milyen jövedelemszámítással, mekkora hitelösszeg lehet reálisan elérhető.
Lakásvásárlás előtt vállalkozóként is érdemes előre tervezni
Ha vállalkozóként készülsz lakásvásárlásra, ne csak azt nézd meg, hogy mennyi bevételed van. Azt is fontos tudni, hogy ezt a bank hogyan fogja értékelni.
A Honnan Lesz Lakásom? szakértői segítenek előre felmérni, hogy a jelenlegi jövedelmi helyzeted alapján milyen lakáshitelre lehetsz jogosult, melyik banknál lehet kedvezőbb a jövedelemszámítás, és mire érdemes figyelned a hiteligénylés előtt.
Mielőtt belevágsz a lakásvásárlásba, érdemes először a hitelképességedet tisztázni. Így nem a banki döntésnél derül ki, hogy hol van a szűk keresztmetszet.
